НЕ НАЙДЕНО: CAM

Рынок складской недвижимости Московской области в I полугодии 2018 года

«Начиная с 2017 года мы наблюдали устойчивый спрос на готовые объекты и сравнительно невысокий объем спекулятивного ввода новых помещений, дополненные поступательным снижением средневзвешенной ставки аренды. К концу первой половины 2018 года данные тренды привели рынок не только к статистически наблюдаемой области относительного равновесия, но и создали ощущение его восстановления у многих участников рынка. Мы ожидаем, что во второй половине 2018 года ставки в ряде сегментов могут начать осторожное движение вверх», – отмечает директор департамента индустриальной, складской недвижимости, земли, Knight Frank, Россия и СНГ Сергей Кузичев.

Основные выводы. Более 60% общего объема введенных в I полугодии 2018 г. складов построено под заказчика. Основной объем сделок (около 95%) в I полугодии 2018 г. был заключен в действующих складских комплексах. Доля вакантных площадей продолжает снижаться, и по итогам I полугодия 2018 г. составила 6,1%, или около 836 тыс. м2. Средневзвешенная ставка аренды на склады класса А по итогам I полугодия 2018 г. составила 3600 руб./м2/год.

Основные показатели. Динамика
Показатели I полугодие 2017 г. II полугодие 2017 г. I полугодие 2018 г.
Общий объем качественного предложения, тыс. м2 13 041 13 359 13 618
Введено в эксплуатацию, тыс. м2 252 318 259
Объем сделок по аренде и покупке, тыс. м2 414 782 875
в т.ч. сделки по аренде и покупке в готовых объектах 414 515 830
в т.ч. сделки по строительству новых объектов 0 267 45
Доля свободных площадей, % 9,2 7,8 6,1↓
Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в классе A, руб./м2/год* 4000 3700 3600↓
Диапазон операционных платежей, руб./м2/год без НДС** 900–1200 900–1200 900–1200→
Диапазон запрашиваемой цены продажи сухого склада класса А, руб./м2 без НДС 35 000–40 000 35 000–40 000 30 000–35 000↓
* Здесь и далее запрашиваемая ставка аренды на стандартный сухой склад класса А без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей.
** Здесь и далее указан диапазон операционных платежей для стандартного сухого склада класса А.
Источник: Knight Frank Research, 2018
[b]Динамика показателей прироста качественных складских площадей, объема сделок по аренде и покупке складских площадей в Московском регионе, тыс. м[sup]2[/sup][/b]

Предложение. По итогам I полугодия 2018 г. на рынке складской недвижимости Московского региона было введено около 259 тыс. м2 складских площадей, что эквивалентно показателю ввода за I полугодие 2017 г. Общий объем предложения достиг 13 618 тыс. м2. 14%, или около 37 тыс. м2, складских площадей в I полугодии 2018 г. было построено на расстоянии до 7,5 км от МКАД, 65%, или около 169 тыс. м2, – на расстоянии от 15,1 до 30 км от МКАД, 21%, или около 53 тыс. м2, – на расстоянии от 30,1 до 45 км от МКАД.

[b]Доля вакантных площадей, %[/b]

Около 64% общего объема введенных в I полугодии 2018 г. складских площадей построено в формате built-to-suit или с привлечением генерального подрядчика на собственном земельном участке, остальные 36%, или около 94 тыс. м2, построено для дальнейшей сдачи в аренду или для продажи. Доля вакантных площадей в I  полугодии 2018 г. снизилась на 1,7 п.п. по сравнению с итоговым показателем 2017 г. и составила 6,1%, что в абсолютном выражении равно 836 тыс. м2.

Крупнейшие объекты, введенные в I полугодии 2018 г.
Название объекта Площадь, м2
Складской комплекс Major Terminal, фаза 2 57 300
Складской комплекс GreenStore, фаза 2 37 000
«PNK Парк Валищево», корпус 7 26 500
ПСК «Атлант Парк», часть корпуса 29 21 000
Логистический парк «Сынково», корпус 7 20 585
«PNK Парк Валищево», корпус 6 11 230
Складской комплекс «Катуар» 11 000
«PNK Парк Валищево», корпус 3.1 8640
Технопарк «Ногинск» 7085
Складской комплекс в Подольске 5730
Источник: Knight Frank Research, 2018

Около 27% общего объема вакантных складских площадей расположено на расстоянии до 15 км от МКАД, по 33% общего объема вакантных площадей расположено на расстоянии от 15,1 до 30 км и от 30,1 до 45 км соответственно, остальные 7% – на расстоянии более 45 км от МКАД.

[b]Распределение общего объема качественной складской недвижимости по расстоянию до МКАД, тыс. м[sup]2[/sup][/b]

Спрос. По итогам I полугодия 2018 г. общий объем сделок на рынке складской недвижимости Московского региона составил около 875 тыс. м2, что более чем в 2 раза превышает объем сделок по итогам I полугодия 2017 г. Более 40% общего объема сделок, или около 370  тыс. м2, в I полугодии 2018 г. заключено на юге Московского региона, около 14%, или 123 тыс. м2,  – на севере, по 11% общего объема сделок заключено на юго-востоке и западе, около 10%, или 85 тыс. м2, – на востоке. На остальных трех направлениях Московского региона спрос не превышал 6% общего объема сделок.

По итогам I полугодия 2018 г. наибольший объем сделок (около 830 тыс. м2) был заключен в готовых зданиях, и только 5% – сделки по строительству в формате built-to-suit. Средний размер сделки по аренде в готовом здании по итогам I полугодия составил 9,8 тыс. м2, что на 2 тыс. м2 меньше среднего размера сделки в I полугодии 2017 г., а средний размер сделки по строительству в формате built-to-suit в I полугодии 2018 г. составил 13,6 тыс. м2.

[b]Распределение введенных в I полугодии 2018 г. складских комплексов по типу строительства, %[/b]
[b]Распределение сделок по типу, I полугодие 2018 г.,%[/b]
[b]Распределение объема сделок по аренде и покупке складских площадей в Московском регионе по профилю арендатора/ покупателя, %[/b]
[b]Распределение объема сделок по аренде и покупке складских площадей по направлениям Московского региона, %[/b]

Около 31%, или 268 тыс. м2, общего объема сделок в I полугодии 2018 г. сформировали представители сегмента розничной торговли. Крупнейшими сделками в данном сегменте стали аренда федеральной розничной сетью «Ашан» около 53 тыс. м2 в индустриальном парке «Южные Врата», аренда розничной сетью «ВкусВилл» склада компании «Дикси» площадью около 52 тыс. м2 на территории «PNK Парк Северное Шереметьево». Второе место в структуре спроса занял производственный сегмент, объем сделок в котором по итогам I полугодия составил около 185 тыс. м2.

Крупнейшие сделки, заключенные в I полугодии 2018 г.
Квартал Арендатор/ покупатель Сфера деятельности компании Объект Общая площадь, м2 Тип сделки
II «Ашан» Розничная торговля ИП «Южные Врата» 53 000 Аренда
I «ВкусВилл» Розничная торговля ПНК Парк «Северное Шереметьево», склад «Дикси» 52 000 Аренда
I «Максидом»* Розничная торговля Завод «Нидан» 41 490 Продажа
I Logistic-N/DNS Retail Розничная торговля ПСК «Атлант Парк» 39 250 Аренда
I Rail Pro Производство ПСК в г. Клин 20 000 BTS-продажа
II Tmall Online-торговля ИП «Южные Врата» 20 000 Аренда
II OZON.RU* Online-торговля СК «Ленинградский терминал» 18 200 Аренда
II Hitachi Construction Machinery Eurasia Производство СК «Никольское» 16 985 Аренда
II «А Плюс Логистика»* Транспорт и логистика Логопарк «Климовск» 15 700 Аренда
II «Алиди» Дистрибуция «PNК Парк «Валищево» 14 500 Аренда
I Hino Motors Производство Химки, Вашутинское шоссе 14 000 BTS-продажа
II AST-Alcohol Service Technologies Дистрибуция СК «Внуково 2» 13 400 Аренда
* Сделка с участием Knight Frank.
Источник: Knight Frank Research, 2018

Коммерческие условия. Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на складские помещения класса А в Московском регионе по итогам I полугодия 2018 г. находилась на уровне 3600 руб./м2/год. Наиболее высокие средневзвешенные ставки аренды были зафиксированы на юго-западе, западе и северо-западе Московского региона (3800 руб./м2/год), самые низкие средневзвешенные ставки на востоке и юго-востоке (3300  руб./м2/год).

[b]Средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды и распределение свободных площадей по направлениям Московского региона[/b]

Прогноз. По прогнозам аналитиков Knight Frank, во II полугодии 2018 г. на рынке складской недвижимости будет введено около 650 тыс. м2 складских площадей, из которых более половины строится в формате built-to-suit.

Объем сделок по аренде и покупке качественной складской недвижимости в Московском регионе к концу 2018 г. составит около 1500 тыс. м2. Не ожидается существенных изменений в структуре спроса: лидирующую позицию продолжит занимать сегмент розничной торговли.

[b]Динамика средних запрашиваемых ставок аренды на складские площади класса А в Московском регионе, руб./м[sup]2[/sup]/год[/b]

На фоне низкого ввода спекулятивных проектов и большого объема сделок доля вакантных площадей продолжит сокращаться и к концу 2018 г. закрепится на уровне 5,5–5%.

По мере снижения доли вакантных площадей ряд девелоперов и собственников качественной складской недвижимости начнет пересматривать коммерческие условия на готовые объекты, в связи с чем ожидается некоторое увеличение средневзвешенной запрашиваемой ставки аренды на качественную складскую недвижимость в Московском регионе.

Крупнейшие объекты, запланированные к вводу во II полугодии 2018 г.
Объект Девелопер Площадь, м2
Распределительный центр Wildberries «А Плюс Девелопмент» 145 000
Распределительный центр «Ашан Ритейл Россия» Radius Group 138 000
Комплекс зданий и сооружений «А Плюс Девелопмент» 90 000
Распределительный центр «Утконос» «Ориентир» 71 000
Распределительный центр «Оператор коммерческой недвижимости» PNK Group 52 000
Складской комплекс «Свитино» «ВС Недвижимость» 27 750
Терминал «Борисовский», фаза 2 «Промтехальянс» 27 000
Источник: Knight Frank Research, 2018