Рынок складской недвижимости Московской области в I полугодии 2018 года

Основные выводы. Более 60% общего объема введенных в I полугодии 2018 г. складов построено под заказчика. Основной объем сделок (около 95%) в I полугодии 2018 г. был заключен в действующих складских комплексах. Доля вакантных площадей продолжает снижаться, и по итогам I полугодия 2018 г. составила 6,1%, или около 836 тыс. м². Средневзвешенная ставка аренды на склады класса А по итогам I полугодия 2018 г. составила 3600 руб./м²/год.

Предложение. По итогам I полугодия 2018 г. на рынке складской недвижимости Московского региона было введено около 259 тыс. м² складских площадей, что эквивалентно показателю ввода за I полугодие 2017 г. Общий объем предложения достиг 13 618 тыс. м². 14%, или около 37 тыс. м², складских площадей в I полугодии 2018 г. было построено на расстоянии до 7,5 км от МКАД, 65%, или около 169 тыс. м², – на расстоянии от 15,1 до 30 км от МКАД, 21%, или около 53 тыс. м², – на расстоянии от 30,1 до 45 км от МКАД.

Около 64% общего объема введенных в I полугодии 2018 г. складских площадей построено в формате built-to-suit или с привлечением генерального подрядчика на собственном земельном участке, остальные 36%, или около 94 тыс. м², построено для дальнейшей сдачи в аренду или для продажи. Доля вакантных площадей в I  полугодии 2018 г. снизилась на 1,7 п.п. по сравнению с итоговым показателем 2017 г. и составила 6,1%, что в абсолютном выражении равно 836 тыс. м².

Около 27% общего объема вакантных складских площадей расположено на расстоянии до 15 км от МКАД, по 33% общего объема вакантных площадей расположено на расстоянии от 15,1 до 30 км и от 30,1 до 45 км соответственно, остальные 7% – на расстоянии более 45 км от МКАД.

Спрос. По итогам I полугодия 2018 г. общий объем сделок на рынке складской недвижимости Московского региона составил около 875 тыс. м², что более чем в 2 раза превышает объем сделок по итогам I полугодия 2017 г. Более 40% общего объема сделок, или около 370  тыс. м², в I полугодии 2018 г. заключено на юге Московского региона, около 14%, или 123 тыс. м²,  – на севере, по 11% общего объема сделок заключено на юго-востоке и западе, около 10%, или 85 тыс. м², – на востоке. На остальных трех направлениях Московского региона спрос не превышал 6% общего объема сделок.

По итогам I полугодия 2018 г. наибольший объем сделок (около 830 тыс. м²) был заключен в готовых зданиях, и только 5% – сделки по строительству в формате built-to-suit. Средний размер сделки по аренде в готовом здании по итогам I полугодия составил 9,8 тыс. м², что на 2 тыс. м² меньше среднего размера сделки в I полугодии 2017 г., а средний размер сделки по строительству в формате built-to-suit в I полугодии 2018 г. составил 13,6 тыс. м².

Около 31%, или 268 тыс. м², общего объема сделок в I полугодии 2018 г. сформировали представители сегмента розничной торговли. Крупнейшими сделками в данном сегменте стали аренда федеральной розничной сетью «Ашан» около 53 тыс. м² в индустриальном парке «Южные Врата», аренда розничной сетью «ВкусВилл» склада компании «Дикси» площадью около 52 тыс. м² на территории «PNK Парк Северное Шереметьево». Второе место в структуре спроса занял производственный сегмент, объем сделок в котором по итогам I полугодия составил около 185 тыс. м².

Коммерческие условия. Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на складские помещения класса А в Московском регионе по итогам I полугодия 2018 г. находилась на уровне 3600 руб./м²/год. Наиболее высокие средневзвешенные ставки аренды были зафиксированы на юго-западе, западе и северо-западе Московского региона (3800 руб./м²/год), самые низкие средневзвешенные ставки на востоке и юго-востоке (3300  руб./м²/год).

Прогноз. По прогнозам аналитиков Knight Frank, во II полугодии 2018 г. на рынке складской недвижимости будет введено около 650 тыс. м² складских площадей, из которых более половины строится в формате built-to-suit.

Объем сделок по аренде и покупке качественной складской недвижимости в Московском регионе к концу 2018 г. составит около 1500 тыс. м². Не ожидается существенных изменений в структуре спроса: лидирующую позицию продолжит занимать сегмент розничной торговли.

На фоне низкого ввода спекулятивных проектов и большого объема сделок доля вакантных площадей продолжит сокращаться и к концу 2018 г. закрепится на уровне 5,5–5%.

По мере снижения доли вакантных площадей ряд девелоперов и собственников качественной складской недвижимости начнет пересматривать коммерческие условия на готовые объекты, в связи с чем ожидается некоторое увеличение средневзвешенной запрашиваемой ставки аренды на качественную складскую недвижимость в Московском регионе.