Объем свободных складских площадей в Московском регионе упал ниже миллиона квадратных метров

Согласно данным компании JLL по итогам III квартала 2018 года количество вакантных складов в Московском регионе уменьшилось до 932 тыс. м², что составляет 5,3% общего объема предложения. По сравнению с предыдущим кварталом сокращение составило 0,7 п.п., или 105 тыс. м² в абсолютном выражении.

«Данный уровень является минимальным за последние четыре года: доля свободных площадей на складском рынке превысила порог в 5% в конце 2014 г. и скачкообразно росла до 2017 г. На протяжении последних полутора лет мы видим поступательное снижение этого показателя. По нашей оценке, к концу 2018 г. вакантность немного скорректируется, увеличившись до 5,8% на фоне ввода в эксплуатацию спекулятивных площадей. Мы ожидаем сохранения доли незанятых складов на уровне 5–6% в следующем году», – отмечает Оксана Копылова, руководитель направления аналитики торговой и складской недвижимости компании JLL.

За III квартал 2018 г. в Московском регионе было введено 355 тыс. м² площадей, за первые 9 месяцев в целом – 570 тыс. м², что в 2,4 раза превышает показатель аналогичного периода прошлого года.

[b]Динамика свободных площадей на складском рынке Московского региона[/b]

Из проектов, завершенных в III квартале, стоит выделить два крупнейших: распределительный центр онлайн-ритейлера «Утконос» (68 тыс. м²) в рамках комплекса «Ориентир Север 3» и новое здание логистической компании «Оператор коммерческой недвижимости» (52 тыс. м²) в индустриальном парке «PNK Парк Валищево».

До конца года планируется к вводу еще 656 тыс. м² новых площадей. В числе значимых новых объектов, заявленных на IV квартал, – крупные распределительные центры федеральных ритейлеров: распределительный центр «Ашан» в индустриальном парке «Южные Врата», высотный склад IKEA в Солнечногорском районе, вторая фаза РЦ Wildberries в Коледино и распределительный центр «Детского мира» в «PNK Парк Бекасово».

В случае реализации всех проектов в анонсированные девелоперами сроки объем завершенных в 2018 г. складов составит 1,3 млн м² против 0,5 млн м² в 2017 г. Стоит отметить, что 61% нового предложения 2018 г. строится под клиентов. Для сравнения, в прошлом году в таком формате было реализовано только 33% ввода.

«Такой высокий уровень законтрактованного строительства в объеме ввода объясняется тем, что основными потребителями и заказчиками на рынке складской недвижимости сейчас выступают крупные ритейлеры: офлайн- и онлайн-игроки сформировали 52% спроса с начала года. Каждый из них имеет свои специфические требования к размеру и качеству складов, и формат built-to-suit позволяет их удовлетворить наиболее эффективно, – рассказывает Евгений Бумагин, руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании JLL. – Примером этой тенденции, в частности, служит реализованная нами сделка по строительству крупнейшего в стране автоматизированного распределительного центра для DIY-ритейлера Leroy Merlin. Объект площадью 140 тыс. м² построит PNK Group в новом индустриальном парке МЛК «Белый Раст» на севере области».

[b]Распределение спроса на складские площади по бизнес-сегменту, тыс. м[sup]2[/sup][/b]

Общий объем сделок по аренде и покупке складов по итогам прошедших трех кварталов увеличился на 48% по сравнению с 2017 г. и составил 1,2 млн м². В том числе за III квартал 2018 г. было арендовано и куплено 587 тыс. м² складских площадей, что в два раза выше показателя предыдущего квартала и на 62% больше результата аналогичного периода прошлого года. Таким образом, годовой объем спроса может превысить 1,5 млн м² (увеличение на 31% год к году).

«Уровень арендных ставок на складском рынке Московского региона по новым сделкам стабилен и находится в диапазоне 3,4–3,6 тыс. руб. за м² в год (без учета НДС и операционных расходов). Тем не менее, тренд на рост показателя становится все заметнее: запрашиваемая ставка по ряду проектов увеличилась до 3,8 тыс. руб./м²/год, и это движение уже находит отражение в отдельных сделках. Однако резкого роста арендных ставок в целом по рынку в ближайшее время мы не увидим, поскольку давление на них будут оказывать около 1 млн м² свободных площадей, сохраняющиеся вследствие нового спекулятивного строительства», – заключает Евгений Бумагин.

Ритейл лидирует, производство растет: итоги III квартала на складском рынке Санкт-Петербурга

Лидерами текущего спроса на аренду и покупку индустриально-складских объектов в Санкт-Петербурге и Ленинградской области остаются торговые сети и производственные предприятия, сообщают аналитики компании «А Плюс Девелопмент». В III квартале 2018 г. они суммарно сформировали более 80% запросов на складские площади в регионе.

Согласно данным девелопера доля заявок компаний из сферы ритейла на аренду, покупку, а также строительство в формате build-to-suit индустриально-складских объектов составила 52,1% общего количества. Доля заявок производственных компаний выросла до 33,6%. По данному показателю производители демонстрируют положительную динамику с начала года. В I квартале они сформировали 18,9% текущего спроса, во II квартале – 28,1%.

Как рассказал Антон Бондаренко, коммерческий директор «А Плюс Девелопмент», за квартал уровень арендных ставок на складские площади в Санкт-Петербурге и Ленинградской области практически не изменился. «Определенные колебания есть, однако они незначительны. Ротация тоже небольшая. В сегменте происходят однотипные изменения: востребованные по площади объекты либо быстро заполняются, либо продолжают кочевать от одного арендатора к другому», – заметил эксперт.

У арендаторов наиболее востребованными в III квартале года были помещения небольшой площади в среднем 3–4 тыс. м². В сегменте build-to-suit большинство запросов пришлось на проекты от 10 тыс. до 25 тыс. м².

С точки зрения географии спроса самым востребованным для индустриально-складских проектов остается южное направление Санкт-Петербурга, в частности, земельные участки, расположенные сразу за кольцевой дорогой вдоль Московского шоссе. Данная местность очень удачна с точки зрения логистики. В будущем здесь пройдет платная дорога «Москва – Санкт-Петербург». Поэтому локация востребована как для отдельных проектов, так и для создания индустриально-логистических парков.