Рынок складской недвижимости Московского региона в III квартале 2018 года

«В последнее время мы все чаще говорим о росте спроса на качественную складскую недвижимость со стороны сегмента online-торговли, к которому в классическом представлении относятся online-ритейлеры, не имеющие собственных торговых точек. Однако аналитические данные говорят об обратном: доля online-торговли в структуре спроса на качественные склады в Московском регионе по итогам I–III кварталов 2018 г. составила всего 6%. Такой низкий показатель объясняется тем, что на рынке наблюдается взаимопроникновение сегментов online- и offline-торговли, т.е. offline-ритейлеры запускают online-платформы, а online-ритейлеры открывают шоу-румы, пункты обслуживания/ выдачи заказов. Зачастую ритейлеры (как online, так и offline) не располагают отдельными складами для обслуживания торговых точек и online-заказов, а также не всегда выделяют на складе отдельные зоны хранения и комплектации для торговых точек и для online-заказов. В связи с этим мы столкнулись с проблемой: точно выделить долю online в структуре спроса на складскую недвижимость не представляется возможным», – считает директор департамента индустриальной, складской недвижимости, земли Knight Frank, Россия и СНГ Сергей Кузичев.

Предложение. В III квартале 2018 г. на рынке складской недвижимости Московского региона было введено в эксплуатацию 179,7 тыс. м², а совокупный объем ввода за 9 месяцев 2018 г. достиг 458 тыс. м² (22 объекта) качественной складской недвижимости. Данный показатель почти в два раза выше аналогичного показателя по итогам 9 месяцев 2017 г. Крупнейшим спекулятивным объектом, введенным в эксплуатацию в III квартале 2018 г., стала фаза 2 терминала «Борисовский» площадью около 33 тыс. м². Крупнейшим объектом, построенным в формате BTS и введенным в эксплуатацию в III квартале 2018 г., стал распределительный центр «Утконос» площадью более 70 тыс. м², построенный компанией «Ориентир» в рамках логопарка «Ориентир Север 3».

Следует отметить, что ввод некоторых объектов, запланированный на III квартал 2018 г., был перенесен на IV квартал 2018 г. Данная задержка может быть связана с длительной процедурой получения акта ввода в эксплуатацию. Общий объем предложения качественной складской недвижимости в Московском регионе к концу III квартала 2018 г. достиг 13 817 тыс. м². 16 из 22 объектов, введенных в эксплуатацию за 9 месяцев 2018 г., были построены под заказ: по 36%, или около 166 и 165 тыс. м² соответственно, – объекты, построенные под заказ на собственных земельных участках с привлечением генерального подрядчика, и объекты, построенные под заказ в формате built-to-suit. Остальные 28%, или около 127 тыс. м², – объекты, построенные для дальнейшей сдачи в аренду.

Доля вакантных площадей по итогам III квартала снизилась на 0,7 п.п. по сравнению с показателем I полугодия 2018 г. и составила 5,4%, что в абсолютном выражении эквивалентно 746 тыс. м². Наибольший объем свободных площадей по итогам I–III кварталов 2018 г. зафиксирован на севере Московского региона – около 237 тыс. м², на юге – около 170 тыс. м² и на северо-западе – около 130 тыс. м². Наименьший объем свободных площадей зафиксирован на юго-западе и юго-востоке Московского региона – около 21 тыс. м² и 24 тыс. м² соответственно.

Спрос. По итогам 9 месяцев 2018 г. совокупный объем сделок по аренде и покупке складской недвижимости составил 1321 тыс. м², что является абсолютным рекордом за всю историю наблюдений за рынком складской недвижимости Московского региона. Непосредственно в III квартале 2018 г. было арендовано и куплено около 445 тыс. м² складских площадей, что на 45 тыс. м² больше общего объема сделок, заключенных в III квартале 2017 г.

Преобладающее большинство сделок по аренде и продаже за 9  месяцев 2018 г. было заключено в готовых зданиях. Доля сделок по аренде в готовых зданиях составила 60% общего объема, или около 787 тыс. м². В количественном выражении было заключено 80 сделок по аренде в готовом здании, из которых 18 – площадью более 10 тыс. м² (средний размер сделки в данной группе – 21,9 тыс. м²), остальные 62 – сделки по аренде площади менее 10 тыс. м² (средний размер сделки в данной группе – 6,3 тыс. м²). Доля сделок по продаже готовых зданий за 9 месяцев 2018 г. составила 21%, что в абсолютном выражении эквивалентно 277 тыс. м².

Доля BTS-сделок по итогам 9 месяцев 2018 г. составила около 19  % общего объема, что в абсолютном выражении равно 257 тыс. м² (в количественном выражении – 6 сделок). Средний размер BTS-сделки за 9 месяцев 2018 г. равен 42,8 тыс. м². Следует отметить, что в 2018 г. сделок в формате BTS в аренду не было: все заключенные сделки – BTS на продажу.

Наибольший объем сделок по итогам 9 месяцев 2018 г. был заключен на юге Московского региона – 36% общего объема, или около 477 тыс. м², на втором месте – север Московского региона, где был заключен 21% общего объема сделок, или около 280 тыс. м². По 10% общего объема сделок было заключено на юго-востоке (около 150 тыс. м²) и юго-западе (около 140 тыс. м²) Московского региона, чуть меньше (9%, или 112 тыс. м²) было заключено на востоке Московского региона. На западе, северо-западе и северо-востоке объем сделок, заключенных в первые 9 месяцев 2018 г., меньше 100 тыс. м² на каждом направлении.

Наибольшая доля в структуре спроса по итогам 9 месяцев 2018 г. сформирована сегментом розничной торговли, представители которого арендовали и покупали складскую недвижимость как для обслуживания offline-магазинов, так и для online-платформ. Объем сделок в данном сегменте составил около 506 тыс. м². Крупнейшими сделками среди розничных ритейлеров стали заключение договора на строительство компанией PNK Group распределительного центра для Leroy Merlin на территории логистического комплекса «Белый Раст» на севере Московского региона и строительство склада площадью около 62 тыс. м² для розничной сети детских товаров «Детский Мир» в формате BTS на продажу в «PNK Парке Бекасово». Также следует отметить сделки по аренде площадей федеральными ритейлерами «Ашан» и «ВкусВилл» в индустриальном парке «Южные Врата» (53 тыс. м²) и на складе «Дикси», расположенном в «PNK Парке Северное Шереметьево» (52 тыс. м²) соответственно.

Второе место в структуре спроса занимает сегмент компаний-производителей. Крупнейшими сделками в данном сегменте стали аренда производителем строительных материалов Rockwool около 26 тыс. м² в Ногинске, заключение договора на строительство компаниями «А Плюс Девелопмент» и Rail Pro производственно-складского комплекса для концерна Asahi Glass Co., Ltd (AGC) (крупнейшего мирового производителя стекла) площадью более 20 тыс. м². На третьем месте в структуре спроса сегмент логистических операторов, доля которого составила около 16%, или 204 тыс. м². Одной из крупнейших сделок в данном сегменте стала аренда компанией ID Logistics около 37 тыс. м² в «PNK Парке Валищево».

Коммерческие условия. По итогам 9 месяцев 2018 г. средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды составила 3600 руб./м²/год без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей, что соответствует ставке по итогам I полугодия 2018 г. В связи со снижением доли вакантных площадей в некоторых крупных объектах класса А уже наблюдается увеличение запрашиваемой ставки аренды, однако влияния на текущую запрашиваемую средневзвешенную ставку аренды данное увеличение пока не оказывает. Это связано с тем, что на рынке по-прежнему есть объекты класса А, которые предлагают свои вакантные площади по ставке 3000 руб./м²/год. Данные объекты в основном расположены на востоке и юго-востоке Московского региона. Наибольшая запрашиваемая ставка аренды в III квартале 2018 г. зафиксирована на юго-западном направлении Московского региона – 4000 руб./м²/год triple net, далее идут юг, запад и северо-запад, где запрашиваемая ставка аренды находилась на уровне 3800 руб./м²/год triple net.

Прогноз. Исходя из списка проектов, заявленных к вводу до конца 2018 г., на рынке складской недвижимости в IV квартале 2018 г. должно быть введено около 400 тыс. м² качественных складских площадей. Более 50% общего объема запланированных к вводу до конца 2018 г. объектов строятся в формате built-to-suit. По оценкам, в связи с низкими темпами ввода часть проектов будет перенесена на первую половину 2019 г. В целом следует отметить, что рынок складской недвижимости Московского региона в настоящее время достаточно активно развивается: многие компании или уже приступили к строительству собственных складов, или ищут подходящие земельные участки/ девелоперов с земельными участками для строительства собственных складов в будущем. Доля вакантных площадей продолжит снижение и в конце 2018 г. закрепится на уровне 5%. В перспективе в Московском регионе может сложиться ситуация, когда компании, которые в настоящий момент ведут строительство собственных распределительных центров (такие как «Ашан», Leroy Merlin и т. д.), освободят арендуемые площади, и, таким образом, на вторичном рынке появятся вакантные блоки.

Средний уровень запрашиваемых ставок аренды к концу 2018 г., по оценкам Knight Frank, незначительно увеличится и составит 3650 руб./м²/год. Совокупный объем сделок к концу 2018 г. составит около 1,5–1,6 млн м², основная доля в структуре спроса будет сформирована сегментом розничной торговли, представители которого демонстрируют крупные сделки. Также в ближайшее время в сегменте online-ритейлеров будут заключены крупные сделки, однако существенного влияния на долю online-ритейла в структуре спроса они не окажут.