Складская недвижимость регионов России

По предварительным итогам 2018 г. общий объем предложения на рынке складской недвижимости России составил около 24,9 млн м², из которых 57%, или 14,2 млн. м², расположено в Московском регионе, 13%, или 3,3 млн м², – в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, остальные 30%, или 7,4 млн м², – в регионах России. Годовая динамика показателя во всех регионах России была положительной: Московский регион – на 6%, Санкт Петербург и Ленинградская область – на 3%, регионы России – на 3,3%. Распределение долей в структуре за год не претерпело заметных изменений.

По предварительным итогам 2018 г. на региональном рынке складской недвижимости было введено в эксплуатацию около 500 тыс. м², из которых 110 тыс. м²  – в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, что на 20% выше аналогичного показателя по итогам 2017 г., остальные 390 тыс. м² – в региональных городах, что на 10% выше аналогичного показателя 2017 г.

В числе крупнейших объектов, введенных в эксплуатацию в 2018 г. в регионах России, – распределительный центр X5 Retail Group в Ярославле площадью около 37 тыс. м², новая очередь в рамках складского комплекса «АВС-Электро» в Воронеже площадью около 35 тыс. м², распределительный центр «Монетка» в Екатеринбурге площадью около 34 тыс. м² и торгово-складской комплекс «ЭТМ» в Казани площадью около 22,5 тыс. м².

Преобладающее большинство объектов в регионах России строится в формате built-to-suit (более 70% общего объема ввода в 2018 г.), однако спекулятивное строительство также ведется. Например, в Екатеринбурге в рамках складского комплекса «Ролси» идет спекулятивное строительство 3-й очереди площадью около 50 тыс. м² с мультитемпературными камерами, а также введено в эксплуатацию около 15 тыс. м² в складском комплексе «Петровский 2» и в «PNK Парке Косулино». В Новосибирске в складском комплексе «Сибирский» идет строительство блока площадью около 60 тыс. м² (40 тыс. м² собственник планирует ввести в эксплуатацию в конце 2018 г., остальные 20 тыс. м² – в начале 2019 г.), в Самаре до конца года запланирован ввод в эксплуатацию 8-го корпуса в рамках логистического комплекса «Придорожный» площадью около 26 тыс. м², в Ростове-на-Дону компания «Адва» ведет строительство новых очередей в рамках своих парков площадью около 30 тыс. м² и 10 тыс. м² соответственно, ввод которых запланирован на начало 2019 г.

Несмотря на наличие в регионах России спекулятивного девелопмента, наблюдается дефицит готовых свободных складов класса А. Доля вакантных площадей по предварительным итогам 2018 г. находилась на уровне 3,7%, что в абсолютном выражении составило около 395 тыс. м².

По предварительным итогам 2018 г. совокупный объем сделок в регионах России составил около 625 тыс. м², из которых около 375 тыс. м² – сделки в Санкт-Петербурге и Ленинградской области (+20% в годовой динамике), остальные 250 тыс. м² – в региональных городах (–40% в годовой динамике).

Если смотреть на ретроспективную динамику, то наибольшую долю в структуре спроса в регионах России на протяжении длительного периода времени формирует сегмент розничной торговли. На текущий момент ряд крупных компаний данного сегмента ищет подходящие земельные участки в регионах России для строительства собственных распределительных центров. В связи с этим, по оценкам аналитиков Knight Frank, к концу 2018 г. именно в сегменте розничной торговли будут заключены крупнейшие сделки на рынке складской недвижимости регионов России.

По предварительным итогам 2018 г. средний уровень запрашиваемой ставки аренды на качественную складскую недвижимость в регионах России составил 3500 руб./м²/год triple net. Средний уровень операционных платежей находится в диапазоне 800–1200 руб./м²/год. Средняя запрашиваемая цена строительства проекта в формате built-to-suit на продажу от 10 тыс. м² осталась в диапазоне 35–40 тыс. руб./м² без учета НДС. Следует отметить, что стоимость строительства складского комплекса в регионах России превышает стоимость строительства складов в столичном регионе. Прежде всего это связано с увеличением затрат на транспортировку строительных материалов, необходимостью поиска квалифицированных строительных бригад и т. д.

Как комментирует директор департамента складской недвижимости Knight Frank Сергей Кузичев, динамика развития регионального рынка складской недвижимости отличается от московской, девелоперы более консервативно смотрят на спекулятивное строительство. Тем не менее, в небольших объемах в регионах России оно ведется. Однако мы не прогнозируем увеличения объема вакантных площадей, так как многие крупные девелоперы осуществляют строительство для дальнейшей сдачи в аренду, учитывая реальные потребности рынка.

По прогнозам аналитиков Knight Frank, суммарный объем ввода к концу 2019 г. составит около 500–600 тыс. м², объем сделок также превысит показатель 2018 года и достигнет 650–700 тыс. м². Основную долю в структуре спроса будут формировать розничные сети, которые продолжат наращивать объем складских мощностей как для обслуживания offline-магазинов, так и для online-платформ. Среднее значение запрашиваемой ставки аренды на склады класса А в регионах России останется на уровне 3500 руб./м²/год triple net.