Прогноз рынка складской недвижимости Московского региона на 2019 год

По предварительным итогам 2018 г. общий объем предложения на рынке складской недвижимости России составил около 24,9 млн м², из которых 57%, или 14,2 млн. м², расположено в Московском регионе. Годовая динамика показателя в столичном регионе – +6%.

В Московском регионе по предварительным итогам 2018 г. введено в эксплуатацию около 850 тыс. м² качественных складских площадей, что на 49% выше аналогичного показателя 2017 г. При этом около 72% общего объема введенных в эксплуатацию в 2018 г. складских площадей построены под заказ или с привлечением генерального подрядчика, остальные 28% – для дальнейшей сдачи в аренду.

По оценкам аналитиков Knight Frank, доля вакантных площадей в Московском регионе по предварительным итогам 2018 г. составила 5%, за год снизившись на 2,8 п.п., что обусловлено низким объемом спекулятивного девелопмента и высоким уровнем спроса на готовые складские комплексы. Однако аналитики Knight Frank прогнозируют, что по мере ввода в эксплуатацию собственных распределительных центров ряд компаний может освободить текущие арендуемые площади, и на рынке появятся крупные блоки, предлагаемые в аренду.

По предварительным итогам 2018 г. спрос на складскую недвижимость в Московском регионе достиг 1,6 млн. м², что является историческим максимумом. При этом следует отметить, что сделки по аренде и покупке в готовых зданиях занимают основной объем в структуре спроса (около 60% приходится на аренду в готовых зданиях и около 21% – на покупку).

Средний размер сделки по аренде в готовом здании по предварительным итогам 2018 г. составил 9,9 тыс. м², что соответствует показателю 2017 г.

Как и в предыдущие годы (за исключением 2017 г., когда наибольшую долю в структуре спроса сформировал сегмент online-торговли, в котором были заключены две крупные сделки – подписание договоров на строительство собственных распределительных центров компаниями «Утконос» и Wildberries площадью около 71 тыс. м² и 145 тыс. м² соответственно), основную долю в структуре спроса по предварительным итогам 2018 г. сформировали розничные сети, которые как заключали договоры на строительство собственных распределительных центров, так и арендовали/ покупали готовые складские комплексы с целью обслуживания offline- и online-каналов продаж. Крупнейшими сделками в данном сегменте стали подписание договора между DIY-ритейлером Leroy Merlin и компанией PNK Group на строительство собственного распределительного центра в логистическом парке «Белый Раст» площадью более 140 тыс. м², подписание компанией «Детский Мир» договора на строительство собственно складского комплекса в рамках «PNK Парка Бекасово» площадью более 60 тыс. м², аренда розничным ритейлером «Вкус Вилл» склада «Дикси» площадью более 50 тыс. м² и др.

Второе место в структуре спроса по предварительным итогам 2018 г. занял сегмент компаний-производителей. Крупнейшими сделками в данном сегменте стали аренда производителем строительных материалов Rockwool около 26 тыс. м² в Ногинске, заключение договора на строительство компаниями «А Плюс Девелопмент» и Rail Pro производственно-складского комплекса для концерна Asahi Glass Co., Ltd (AGC) (крупнейшего мирового производителя стекла) площадью более 20 тыс. м². На третьем месте в структуре спроса сегмент логистических операторов, доля которого составила около 14,5%, или 204 тыс. м². Одной из крупнейших сделок в данном сегменте стала аренда компанией ID Logistics около 37 тыс. м² в «PNK Парке Валищево».

В начале 2018 г. наблюдалось снижение среднего уровня запрашиваемой ставки аренды с 3700 руб./м²/год до 3600 руб./м²/год triple net, однако на фоне высокого спроса в некоторых крупных объектах класса А во второй половине 2018 г. наблюдалось увеличение запрашиваемой ставки аренды, и к концу года данный показатель составил 3650 руб./м²/год triple net.

По прогнозам аналитиков Knight Frank, в 2019 г. объем ввода качественной складской недвижимости в Московском регионе составит около 850–900 тыс. м², а спрос будет находиться на стабильно высоком уровне – порядка 1,3–1,5 млн м². По словам Сергея Кузичева, директора департамента индустриальной недвижимости и земли Knight Frank, резкого снижения доли вакантных площадей в 2019 г. не ожидается, так как объем предложения на рынке складской недвижимости Московского региона существенно увеличился за последние 10 лет, и 5% на конец 2009 г., когда общий объем складской недвижимости был равен 6,9 млн м², не равны 5% на конец 2018 г., когда общий объем складской недвижимости достиг 14,2 млн м². Вероятнее всего, к концу 2019 г. доля вакантных площадей снизится до 4%, на рынке по-прежнему будут свободные блоки в готовых складских комплексах, так как ведется спекулятивное строительство, пусть и в умеренных объемах. Также некоторые крупные компании в настоящее время ведут строительство собственных распределительных центров и после переезда будут освобождать арендуемые площади. Несмотря на то, что по некоторым объектам наблюдается повышение запрашиваемых ставок аренды, прогноз по среднему уровню ставки на 2019 г. носит достаточно консервативный характер. В первой половине 2019 г. ставка, вероятнее всего, будет находиться на уровне 3650 руб./м²/год triple net, а во второй половине 2019 г. возможен незначительный рост среднего уровня ставки до 3700 руб./м²/год triple net.