Рынок складской недвижимости регионов России в 2018 году
«Региональный рынок складской недвижимости* в 2018 г. не демонстрировал существенного роста и развития. Основной объем нового строительства приходился на проекты, реализуемые под заказчика, а основными потребителями складской недвижимости в регионах России остаются операторы розничной торговли, которые развиваются как в городах-миллионниках, так и в городах с населением 250–500 тыс. чел. Однако в 2019 г. ожидается выход на региональный рынок складской недвижимости большого объема спекулятивных объектов, которые сейчас строятся в таких городах как Екатеринбург, Новосибирск, Ростов-на-Дону и др.» – отмечает директор департамента индустриальной, складской недвижимости, земли, Knight Frank, Россия и СНГ Сергей Кузичев.
*В данном обзоре не учитывался рынок Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
Основные выводы. По итогам 2018 г. на региональном рынке складской недвижимости было введено в эксплуатацию около 302 тыс. м2 складских площадей. Екатеринбург – крупнейший регион России (без учета Московского региона, Санкт-Петербурга и Ленинградской области) по объему качественной складской недвижимости. По итогам 2018 г. сегмент розничной торговли сформировал 50% общего объема сделок в регионах России. Средний уровень запрашиваемых ставок аренды на склады класса А по итогам 2018 г. составил 3500 руб./м2/год triple net.
Показатель | 2017 | 2018 |
---|---|---|
Общий объем качественного предложения, тыс. м2 | 7136 | 7437↑ |
Введено в эксплуатацию, тыс. м2 | 350 | 302↓ |
Объем сделок по аренде и покупке, тыс. м2, в том числе: |
439 | 220↓ |
сделки по аренде и покупке в готовых объектах | 296 | 164↓ |
сделки по строительству новых объектов | 143 | 56↓ |
Доля свободных площадей, % | 4,4 | 4,4→ |
Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в классе A, руб./м2/год* | 3500 | 3500→ |
Диапазон операционных платежей, руб./м2/год без НДС** | 900–1200 | 900–1200→ |
Диапазон средней запрашиваемой цены продажи сухого склада класса А, руб./м2 без НДС | 35 000–45 000 | 35 000–45 000→ |
* Здесь и далее запрашиваемая ставка аренды на стандартный сухой склад класса А без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей. ** Здесь и далее указан диапазон операционных платежей для стандартного сухого склада класса А. Источник: Knight Frank Research, 2019 |
Предложение. По итогам 2018 г. общий объем предложения качественных складских площадей в России составил 24,9 млн м2, из которых 57%, или 14,2 млн м2, расположены в Московском регионе, 13%, или 3,3 млн м2, – в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, а 30%, или 7,4 млн м2, – в регионах России. Общий объем введенных в эксплуатацию складов в России по итогам 2018 г. составил более 1,2 млн м2, из которых 67%, или 805 тыс. м2, введены в Московском регионе, 10%, или 124 тыс. м2, – в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, остальные 23%, или 302 тыс. м2, – в регионах России. Показатель ввода в регионах России (без учета Санкт-Петербурга и Ленинградской области) по итогам 2018 г. на 14% ниже аналогичного по итогам 2017 г. Наибольшая доля объектов, введенных в эксплуатацию в 2018 г. в регионах России, была построена для собственного использования: 59% (или около 178 тыс. м2) с привлечением генерального подрядчика на собственном земельном участке, 12% (или около 37 тыс. м2) – в формате built-to-suit. Доля спекулятивных проектов в регионах России в 2018 г. составила 29% (или около 87 тыс. м2). Следует отметить, что ввод в эксплуатацию около 45% общего объема запланированных к вводу в 2018 г. объектов (в большинстве случаев спекулятивных), был перенесен на первую половину 2019 г.
Крупнейшими объектами, введенными в эксплуатацию в 2018 г. в регионах России, стали распределительный центр X5 Retail Group в Ярославле площадью около 34 тыс. м2, логистический центр «Почта России» в Казани площадью около 36 тыс. м2, новая очередь в рамках складского комплекса «АВС-Электро» в Воронеже площадью около 35 тыс. м2, распределительный центр «Монетка» в Екатеринбурге площадью около 34 тыс. м2, корпус 8 в складском комплексе «Придорожный» в Самаре площадью около 26 тыс. м2 и торгово-складской комплекс ЭТМ в Казани площадью около 22,5 тыс. м2.
Несмотря на то, что преобладающее большинство объектов в регионах России строится под заказ, спекулятивное строительство также ведется. Например, в Екатеринбурге в рамках складского комплекса «Ролси» идет спекулятивное строительство 3-й очереди площадью около 50 тыс. м2 с мультитемпературными камерами. В Новосибирске в складском комплексе «Сибирский» идет строительство блоков около 40 тыс. м2 и около 20 тыс. м2, в Ростове-на-Дону и Краснодаре компания «Адва» ведет строительство новых очередей в рамках своих парков площадью около 30 тыс. м2 и 10 тыс. м2 соответсвенно, также в Ростове-на-Дону компания FM Logistics строит блок для дальнейшей сдачи в аренду площадью более 37 тыс. м2.
По итогам 2018 г. в регионах России наблюдается дефицит готовых свободных складов класса А. Доля вакантных площадей по итогам 2018 г. находилась на уровне 4,4%, что в абсолютном выражении составляет около 325 тыс. м2, найти готовый блок в складском комплексе класса А площадью от 10 тыс. м2 в большинстве регионов России достаточно сложно. Как правило, вакантные площади в большом объеме появляются при одномоментном вводе на рынок нового объекта, а также при освобождении площадей текущим арендатором.
Спрос. По итогам 2018 г. в регионах России (без учета Московского региона, Санкт-Петербурга и Ленинградской области) было арендовано и куплено около 220 тыс. м2 складских площадей, что в два раза меньше объема сделок, заключенных в 2017 г. Исторически наибольшую долю в структуре спроса на качественную складскую недвижимость в регионах России формирует сегмент розничной торговли. По итогам 2018 г. данный тренд сохранился: операторы розничной торговли сформировали 50% общего объема региональных сделок, что в абсолютном выражении равно 111 тыс. м2.
Крупнейшей сделкой в данном сегменте стало подписание договора на строительство розничной продуктовой сетью «Лента» собственного распределительного центра в Новосибирске на территории «PNK Парка Толмачево» площадью около 30 тыс. м2. Второе место в структуре спроса сформировал сегмент дистрибуторов, доля которых составила около 20% (или 44 тыс. м2). Крупнейшей сделкой в данном сегменте стало подписание дистрибутором электрооборудования ЭТМ договора на строительство собственного торгово-складского комплекса в формате built-to-suit в Самаре площадью около 26 тыс. м2.
Коммерческие условия. Средний уровень запрашиваемой ставки аренды на качественную складскую недвижимость в регионах России по итогам 2018 г. составил 3500 руб./м2/год triple net. Наиболее высокий уровень запрашиваемой ставки аренды был зафиксирован во Владивостоке – 4800 руб./м2/год triple net. Данный уровень ставки объясняется дефицитом готовых качественных объектов. Также высокий уровень запрашиваемой ставки аренды наблюдался в Екатеринбурге – 3800 руб./м2/год triple net, в Новосибирске и Ростове-на-Дону – 3700 руб./м2/год triple net. Наиболее низкий уровень запрашиваемой ставки аренды на готовые склады класса А был зафиксирован в Уфе и Красноярске – 3000 руб./м2/год triple net. Средний уровень операционных платежей находится в диапазоне 800–1200 руб./м2/год.
Средняя запрашиваемая цена строительства проекта в формате built-to-suit на продажу от 10 тыс. м2 по итогам 2018 г. находилась в диапазоне 35 000–45 000 руб./м2 без учета НДС. Следует отметить, что средняя стоимость строительства складского комплекса в регионах России превышает стоимость строительства складов в столичном регионе. Это может быть связано в том числе с увеличением затрат на транспортировку строительных материалов, необходимостью поиска квалифицированного персонала и т.д.
Прогноз. По прогнозам аналитиков Knight Frank объем нового строительства в регионах России (без учета Московского региона, Санкт-Петербурга и Ленинградской области) в 2019 г. составит около 500–600 тыс. м2, при этом в некоторых регионах России достаточно большое количество складских комплексов строится спекулятивно. Таким образом, по мере выхода данных спекулятивных проектов в ряде регионов России возможно увеличение объема вакантных площадей.
Регион* | Предложение, тыс. м2 | Доля вакантных площадей, % | Численность населения на 1 января 2018 г., тыс. чел.* | Оборот розничной торговли в 2017 г., млрд руб. | Запрашиваемая ставка аренды, руб./м2/год** |
---|---|---|---|---|---|
Екатеринбург | 1128 | 4,3 | 4325,27 | 1078,23 | 3800 |
Новосибирск | 1060 | 2,9 | 2788,85 | 473,4 | 3700 |
Самара | 598 | 10,0 | 3193,51 | 613,6 | 3200 |
Казань | 517 | 1,5 | 3894,28 | 843,9 | 3400 |
Ростов-на-Дону | 475 | 4,2 | 4220,45 | 880,4 | 3700 |
Нижний Новгород | 400 | 0,9 | 3234,75 | 696,9 | 3200 |
Воронеж | 393 | 1,1 | 2333,77 | 516,6 | 3200 |
Краснодар | 385 | 0,2 | 5603,42 | 1306,9 | 3600 |
Челябинск | 258 | 9,8 | 3493,04 | 492,4 | 3600 |
Пермь | 174 | 4,6 | 2623,12 | 502,3 | 3400 |
Красноярск | 157 | 5,1 | 2876,50 | 511,1 | 3000 |
Владивосток | 124 | 1,6 | 1913,04 | 375,0 | 4800 |
Уфа | 110 | 0,0 | 4063,29 | 841,1 | 3000 |
* По субъектам РФ с объемом качественной складской недвижимости от 100 тыс. м2. ** Triple net –здесь и далее арендные ставки на стандартные склады класса А без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей. Для мультитемпературных комплексов ставки аренды будет выше на 20–35% в зависимости от объема температурных зон и стоимости выбранного оборудования. Источник: Knight Frank Research, 2019 |
Средний уровень запрашиваемой ставки аренды на качественные склады класса А в регионах России в 2019 г. будет находиться в диапазоне 3500–3600 руб./м2/год без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей, и меняться в большую или меньшую сторону в зависимости от региона и объема вакантных площадей в регионе, объема арендуемых площадей и условий договора аренды. Основной объем в структуре спроса в 2019 г. будет приходиться на операторов розничной торговли, которые продолжат арендовать и/или строить собственные складские комплексы и распределительные центры.