Рынок складской недвижимости регионов России в 2018 году

Основные выводы. По итогам 2018 г. на региональном рынке складской недвижимости было введено в эксплуатацию около 302 тыс. м² складских площадей. Екатеринбург – крупнейший регион России (без учета Московского региона, Санкт-Петербурга и Ленинградской области) по объему качественной складской недвижимости. По итогам 2018 г. сегмент розничной торговли сформировал 50% общего объема сделок в регионах России. Средний уровень запрашиваемых ставок аренды на склады класса А по итогам 2018 г. составил 3500 руб./м²/год triple net.

Предложение. По итогам 2018 г. общий объем предложения качественных складских площадей в России составил 24,9 млн м², из которых 57%, или 14,2 млн м², расположены в Московском регионе, 13%, или 3,3 млн м², – в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, а 30%, или 7,4 млн м², – в регионах России. Общий объем введенных в эксплуатацию складов в России по итогам 2018 г. составил более 1,2 млн м², из которых 67%, или 805 тыс. м², введены в Московском регионе, 10%, или 124 тыс. м², – в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, остальные 23%, или 302 тыс. м², – в регионах России. Показатель ввода в регионах России (без учета Санкт-Петербурга и Ленинградской области) по итогам 2018 г. на 14% ниже аналогичного по итогам 2017 г. Наибольшая доля объектов, введенных в эксплуатацию в 2018 г. в регионах России, была построена для собственного использования: 59% (или около 178 тыс. м²) с привлечением генерального подрядчика на собственном земельном участке, 12% (или около 37 тыс. м²) – в формате built-to-suit. Доля спекулятивных проектов в регионах России в 2018 г. составила 29% (или около 87 тыс. м²). Следует отметить, что ввод в эксплуатацию около 45% общего объема запланированных к вводу в 2018 г. объектов (в большинстве случаев спекулятивных), был перенесен на первую половину 2019 г.

Крупнейшими объектами, введенными в эксплуатацию в 2018 г. в регионах России, стали распределительный центр X5 Retail Group в Ярославле площадью около 34 тыс. м², логистический центр «Почта России» в Казани площадью около 36 тыс. м², новая очередь в рамках складского комплекса «АВС-Электро» в Воронеже площадью около 35 тыс. м², распределительный центр «Монетка» в Екатеринбурге площадью около 34 тыс. м², корпус 8 в складском комплексе «Придорожный» в Самаре площадью около 26 тыс. м² и торгово-складской комплекс ЭТМ в Казани площадью около 22,5 тыс. м².

Несмотря на то, что преобладающее большинство объектов в регионах России строится под заказ, спекулятивное строительство также ведется. Например, в Екатеринбурге в рамках складского комплекса «Ролси» идет спекулятивное строительство 3-й очереди площадью около 50 тыс. м² с мультитемпературными камерами. В Новосибирске в складском комплексе «Сибирский» идет строительство блоков около 40 тыс. м² и около 20 тыс. м², в Ростове-на-Дону и Краснодаре компания «Адва» ведет строительство новых очередей в рамках своих парков площадью около 30 тыс. м² и 10 тыс. м² соответсвенно, также в Ростове-на-Дону компания FM Logistics строит блок для дальнейшей сдачи в аренду площадью более 37 тыс. м².

По итогам 2018 г. в регионах России наблюдается дефицит готовых свободных складов класса А. Доля вакантных площадей по итогам 2018 г. находилась на уровне 4,4%, что в абсолютном выражении составляет около 325 тыс. м², найти готовый блок в складском комплексе класса А площадью от 10 тыс. м² в большинстве регионов России достаточно сложно. Как правило, вакантные площади в большом объеме появляются при одномоментном вводе на рынок нового объекта, а также при освобождении площадей текущим арендатором.

Спрос. По итогам 2018 г. в регионах России (без учета Московского региона, Санкт-Петербурга и Ленинградской области) было арендовано и куплено около 220 тыс. м² складских площадей, что в два раза меньше объема сделок, заключенных в 2017 г. Исторически наибольшую долю в структуре спроса на качественную складскую недвижимость в регионах России формирует сегмент розничной торговли. По итогам 2018 г. данный тренд сохранился: операторы розничной торговли сформировали 50% общего объема региональных сделок, что в абсолютном выражении равно 111 тыс. м².

Крупнейшей сделкой в данном сегменте стало подписание договора на строительство розничной продуктовой сетью «Лента» собственного распределительного центра в Новосибирске на территории «PNK Парка Толмачево» площадью около 30 тыс. м². Второе место в структуре спроса сформировал сегмент дистрибуторов, доля которых составила около 20% (или 44 тыс. м²). Крупнейшей сделкой в данном сегменте стало подписание дистрибутором электрооборудования ЭТМ договора на строительство собственного торгово-складского комплекса в формате built-to-suit в Самаре площадью около 26 тыс. м².

Коммерческие условия. Средний уровень запрашиваемой ставки аренды на качественную складскую недвижимость в регионах России по итогам 2018 г. составил 3500 руб./м²/год triple net. Наиболее высокий уровень запрашиваемой ставки аренды был зафиксирован во Владивостоке – 4800 руб./м²/год triple net. Данный уровень ставки объясняется дефицитом готовых качественных объектов. Также высокий уровень запрашиваемой ставки аренды наблюдался в Екатеринбурге – 3800 руб./м²/год triple net, в Новосибирске и Ростове-на-Дону – 3700 руб./м²/год triple net. Наиболее низкий уровень запрашиваемой ставки аренды на готовые склады класса А был зафиксирован в Уфе и Красноярске – 3000 руб./м²/год triple net. Средний уровень операционных платежей находится в диапазоне 800–1200 руб./м²/год.

Средняя запрашиваемая цена строительства проекта в формате built-to-suit на продажу от 10 тыс. м² по итогам 2018 г. находилась в диапазоне 35 000–45 000 руб./м² без учета НДС. Следует отметить, что средняя стоимость строительства складского комплекса в регионах России превышает стоимость строительства складов в столичном регионе. Это может быть связано в том числе с увеличением затрат на транспортировку строительных материалов, необходимостью поиска квалифицированного персонала и т.д.

Прогноз. По прогнозам аналитиков Knight Frank объем нового строительства в регионах России (без учета Московского региона, Санкт-Петербурга и Ленинградской области) в 2019 г. составит около 500–600 тыс. м², при этом в некоторых регионах России достаточно большое количество складских комплексов строится спекулятивно. Таким образом, по мере выхода данных спекулятивных проектов в ряде регионов России возможно увеличение объема вакантных площадей.

Средний уровень запрашиваемой ставки аренды на качественные склады класса А в регионах России в 2019 г. будет находиться в диапазоне 3500–3600 руб./м²/год без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей, и меняться в большую или меньшую сторону в зависимости от региона и объема вакантных площадей в регионе, объема арендуемых площадей и условий договора аренды. Основной объем в структуре спроса в 2019 г. будет приходиться на операторов розничной торговли, которые продолжат арендовать и/или строить собственные складские комплексы и распределительные центры.