Рынок складской недвижимости Московского региона в I квартале 2019 г.

Предложение. К середине марта 2019 г. известно о вводе в эксплуатацию порядка 124 тыс. м² качественной складской площади. Отметим, что это почти в 6 раз выше, чем за аналогичный период прошлого года (21 тыс. м²).

Введенные в начале 2019 г. объекты представляют собой комплексы класса А. Среди них 30-й и 31-й корпуса ПСК «Атлант Парк» (общей площадью 55 тыс. м²), 1-я очередь распределительного центра Wildberries, который станет одним из крупнейших в России (49 тыс. м²).

Следует отметить, что практически все введенные в эксплуатацию площади были арендованы до завершения проектов либо изначально строились под конкретного клиента. В связи с этим прирост нового объема не оказал влияния на повышение вакансии на рынке, она, напротив, продолжает снижаться.

Согласно планам девелоперов до конца I квартала 2019 г. должно завершиться строительство еще порядка 284 тыс. м². Характеристики всех заявленных к вводу объектов соответствуют классу А.

Всего в течение года планируется завершить строительство свыше 1,2 млн. м² складских объектов, однако реальный объем ввода будет ниже. По нашим ожиданиям, показатель останется на уровне 2018 г. или немного превысит его – 700–800 тыс. м².

Помимо сохраняющегося тренда на строительство под конечного пользователя на 2019 г. заявлен к вводу достаточно большой объем спекулятивных объектов. Снижение вакансии на локальном рынке побуждает девелоперов к реализации таких комплексов, что, соответственно, влечет за собой рост их доли в общем объеме нового предложения. По нашим прогнозам, по итогам года она может достичь до 45–50%.

Спрос. Спрос на локальном рынке сохраняется на высоком уровне, в частности, со стороны розничных и e-commerce-операторов. Так, в течение первых месяцев 2019 г. стало известно о сразу нескольких переговорах об аренде крупных складских комплексов. Среди таких возможных сделок – строительство склада по схеме build-to-suit для компании «ВкусВилл» (аренда 80 тыс. м², расширение до 104 тыс. м², девелопер – PNK Group), реализация складских помещений для Lamoda (50–60 тыс. м², расширение до 100 тыс. м², девелопер – «Логопарк менеджмент»), подписание договора аренды компанией «Яндекс.Маркет» (40 тыс. м², расширение до 80 тыс. м²).

Возможная емкость спроса на сегодняшний день ограничена текущим предложением – на рынке остается все меньше складских блоков в готовых зданиях, подходящих под запросы потенциальных арендаторов, а строительство спекулятивных объектов ведется в умеренном темпе. По итогам января–марта 2019 г. мы ожидаем, что совокупный объем арендованных/ проданных складских объектов может достичь 300 тыс. м².

Вакансия и ставки. В начале 2019 г. на рынке прослеживается недостаток свободных помещений в наиболее востребованных локациях (северное и южное направления), и их объем продолжает сокращаться.

На фоне снижающейся вакансии и спроса на качественные складские помещения, собственники начинают локально поднимать арендные ставки в своих объектах. По итогам I квартала возможен рост среднерыночной цены аренды на складские помещения классов А и B в пределах 3%.