Рынок складской недвижимости Москвы в I квартале 2019 года

Основные выводы. В I квартале 2019 г. было введено в эксплуатацию около 125 тыс. м² складских площадей, более 70% из них являются объектами, ввод которых перенесен с конца 2018 г. Доля вакантных площадей в I квартале 2019 г. составила 4,1%, или 588  тыс. м². Общий объем сделок по аренде и покупке складских площадей в I квартале 2019 г. – 383  тыс. м², средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на склады класса А – 3700 руб./ м²/год triple net.

Предложение. По итогам I квартала 2019 г. на рынке складской недвижимости Московского региона было введено в эксплуатацию около 125 тыс. м² качественных складских площадей, что на 60% выше показателя ввода за аналогичный период в 2018 г. Однако более 70% от общего объема введенных складских площадей пришлось на объекты, ввод которых был перенесен с IV квартала 2018 г. Общий объем предложения складской недвижимости в Московском регионе к концу I квартала 2019 г. достиг 14 305  тыс. м².

Около 51% (или 64 тыс. м²) от общего объема введенных в I квартале 2019 г. объектов построено для дальнейшей сдачи в аренду, остальные 49% (или 61 тыс. м²) построены под заказ. Крупнейшим объектом, построенным под заказ и введенным в I квартале 2019 г., является первая очередь распределительного центра Wildberries площадью около 49  тыс. м². Крупнейшим спекулятивным объектом стал складской комплекс «Свитино» площадью около 27 тыс. м², а также корпус 5 в складском комплексе «ВС-Логистик» (Ногинск) площадью около 15 тыс. м².

Распределение введенных складских комплексов по типу строительства, %

Доля вакантных площадей по итогам I квартала 2019 г. незначительно снизилась по сравнению с итоговым показателем за 2018 г. и составила 4,1%, что в абсолютном выражении равно 588  тыс. м². Такое незначительное снижение связано, в том числе с тем, что в начале 2019 г. у ряда крупных арендаторов закончились договоры аренды, что привело к выходу на рынок вакантных складских площадей.

Наибольший объем вакантных площадей в I квартале 2019 г. зафиксирован на юге Московского региона – около 208 тыс. м², что в процентном выражении составляет 4,3% от общего предложения складов на юге Московского региона. На севере Московского региона объем вакантных площадей в I квартале 2019 г. составил около 106  тыс. м², или 9,0% от общего объема предложения на данном направлении. Наименьший объем вакантных площадей в I квартале 2019 г. зафиксирован на северо-востоке Московского региона – около 18 тыс. м², или 2,5% от общего объема предложения на данном направлении.

Спрос. По итогам I квартала 2019 г. общий объем сделок на рынке складской недвижимости Московского региона составил 383 тыс. м², что на 9% ниже аналогичного показателя за I квартал 2018 г.

Около 66% (или 253 тыс. м²) от общего объема сделок – аренда складских площадей в готовых зданиях. Средний размер сделки по аренде готового здания площадью более 10  тыс. м² в I квартале 2019 г. составил 18,6  тыс. м², средний размер сделки площадью менее 10 тыс. м² составил 5,6  тыс. м².

Около 29% (или 112 тыс. м²) от общего объема сделок в I квартале 2019 г. пришлось на покупку складских площадей в готовых зданиях, остальные 5% (или около 18  тыс. м²) пришлись на сделки по строительству складских комплексов в формате BTS на продажу.

Наибольший объем сделок в I квартале 2019 г. был заключен на наиболее востребованном южном направлении Московского региона – около 41%, или 158 тыс. м², наименьший – на северо-западе (около 18  тыс. м²), западе (около 17 тыс. м²) и юго-востоке Московского региона (около 16 тыс. м²).

Распределение сделок по типу, %

В I квартале 2019 г. наибольший объем сделок был заключен в сегменте компаний-производителей – около 36% от общего объема, или 139 тыс. м². Крупнейшей сделкой в данном сегменте стала покупка производителем риса и круп «Мистраль» 53,5 тыс. м² в «PNK Парке Коледино». На втором месте в структуре спроса по итогам I квартала 2019 г. находился сегмент логистических операторов, представители которого арендовали и купили около 96  тыс. м² складских площадей. Крупнейшими сделками в данном сегменте стала покупка «Почтой России» 50 тыс. м² в логистическом комплексе «Внуково 2», аренда компанией DPD около 17,5 тыс. м² в «Дмитровском логистическом парке» и т. д. Сегмент розничной торговли, который в течение длительного периода времени формировал наибольшую долю в структуре cпроса, по итогам I квартала 2019 г. находится только на третьем месте – 22%, или 86 тыс. м². Одними из крупнейших сделок в данном сегменте стали аренда компанией «Спортмастер» около 35 тыс. м² в индустриальном парке «Холмогоры», аренда компанией DNS около 15,6 тыс. м² в складском комплексе «Бритово».

Коммерческие условия. По итогам I квартала 2019 г. средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на склады класса А выросла на 1,4% по сравнению с концом 2018 г. и составила 3700 руб./м²/год triple net. Незначительное увеличение средневзвешенной запрашиваемой ставки аренды связано, в том числе, с тем, что в конце 2018 г. в рамках некоторых крупных объектов освободились складские площади, предлагаемые на рынок по ставкам 3800–4500 руб./м²/год triple net. Наиболее низкий уровень средневзвешенной запрашиваемой ставки аренды в I квартале 2019 г. наблюдался на востоке Московского региона – 3200 руб./м²/год triple net, наиболее высокии – на юге и западе, где составил 4000 руб./м²/год triple net.

Прогноз. По прогнозам аналитиков Knight Frank, к концу 2019 г. объем ввода качественной складской недвижимости в Московском регионе составит около 900 тыс. м², из которых 60% будут построены под заказ, остальные 40% – для последующей сдачи в аренду.

Доля вакантных площадей продолжит снижение и к концу 2019 г. может закрепиться на уровне 3%. На рынке по-прежнему будут присутствовать свободные блоки в готовых складских комплексах, так как некоторые крупные компании в настоящее время ведут строительство собственных распределительных центров и после переезда будут освобождать арендуемые площади, а также потому что на рынке будут появляться новые спекулятивные складские комплексы, предлагающие площади в аренду.

Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на действующие складские комплексы в 2019 г. по нашим прогнозам достигнет 3800 руб./м²/год, а на строящиеся складские комплексы может составить 3800–4000 руб./м²/год (данное увеличение связано в том числе с выросшей стоимостью строительства).