НЕ НАЙДЕНО: CAM

Рынок складской недвижимости Москвы в I квартале 2019 года

«Первые месяцы 2019 г. были активны для рынка складской недвижимости в части заключения сделок по аренде и покупке складских площадей. Что касается нового строительства, то объем введенных в эксплуатацию в I квартале 2019 г. складских площадей превышает аналогичный показатель 2018 г. Однако важно отметить, что часть введенных объектов – это проекты, которые по тем или иным причинам не были введены в конце 2018 г. В начале 2019 г. на рынке складской недвижимости Московского региона наблюдался рост арендных ставок. В связи с сокращением вакантных площадей на фоне высокого спроса рост ставок происходил быстрее, чем мы прогнозировали. Также важно отметить, что в наиболее качественных складских комплексах Московского региона средний диапазон ставок аренды уже сейчас составляет 3800–4000 руб./м2/год triple net», – отмечает директор департамента индустриальной, складской недвижимости, земли, Knight Frank, Россия и СНГ Сергей Кузичев.

Основные выводы. В I квартале 2019 г. было введено в эксплуатацию около 125 тыс. м2 складских площадей, более 70% из них являются объектами, ввод которых перенесен с конца 2018 г. Доля вакантных площадей в I квартале 2019 г. составила 4,1%, или 588  тыс. м2. Общий объем сделок по аренде и покупке складских площадей в I квартале 2019 г. – 383  тыс. м2, средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на склады класса А – 3700 руб./ м2/год triple net.

Основные показатели. Динамика
I кв. 2018 года Итоги 2018 года I кв. 2019 года
Общий объем качественного предложения, тыс. м2 13437 14180 14305↑
Введено в эксплуатацию, тыс. м2 78 805 125↑
Объем сделок по аренде и покупке, тыс. м2, в том числе: 420 1806 383↓
сделки по аренде и покупке в готовых объектах 386 1478 365↓
сделки по строительству новых объектов 34 328 18↓
Доля свободных площадей 7,1 4,2 4,1↓
Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в классе A, руб./м2/год* 3600 3650 3700↑
Диапазон операционных платежей, руб./м2/год без НДС** 900–1300 900–1300 900–1300→
Диапазон средней запрашиваемой цены продажи сухого склада класса А, руб./м2 без НДС 30000–35000 30000–35000 30000–35000
* Здесь и далее запрашиваемая ставка аренды на стандартный сухой склад класса А без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей.
** Здесь и далее указан диапазон операционных платежей для стандартного сухого склада класса А.
Источник: Knight Frank Research, 2019
[b]Динамика ввода и сделок в Московском регионе, тыс. м[sup]2[/sup][/b]

Предложение. По итогам I квартала 2019 г. на рынке складской недвижимости Московского региона было введено в эксплуатацию около 125 тыс. м2 качественных складских площадей, что на 60% выше показателя ввода за аналогичный период в 2018 г. Однако более 70% от общего объема введенных складских площадей пришлось на объекты, ввод которых был перенесен с IV квартала 2018 г. Общий объем предложения складской недвижимости в Московском регионе к концу I квартала 2019 г. достиг 14 305  тыс. м2.

[b]Распределение сделок по аренде/ покупке по направлениям, %[/b]

Около 51% (или 64 тыс. м2) от общего объема введенных в I квартале 2019 г. объектов построено для дальнейшей сдачи в аренду, остальные 49% (или 61 тыс. м2) построены под заказ. Крупнейшим объектом, построенным под заказ и введенным в I квартале 2019 г., является первая очередь распределительного центра Wildberries площадью около 49  тыс. м2. Крупнейшим спекулятивным объектом стал складской комплекс «Свитино» площадью около 27 тыс. м2, а также корпус 5 в складском комплексе «ВС-Логистик» (Ногинск) площадью около 15 тыс. м2.

[b]Распределение введенных складских комплексов по типу строительства, %[/b]
Распределение введенных складских комплексов по типу строительства, %
[b]Распределение сделок по аренде/ покупке по направлениям, %[/b]

Доля вакантных площадей по итогам I квартала 2019 г. незначительно снизилась по сравнению с итоговым показателем за 2018 г. и составила 4,1%, что в абсолютном выражении равно 588  тыс. м2. Такое незначительное снижение связано, в том числе с тем, что в начале 2019 г. у ряда крупных арендаторов закончились договоры аренды, что привело к выходу на рынок вакантных складских площадей.

Наибольший объем вакантных площадей в I квартале 2019 г. зафиксирован на юге Московского региона – около 208 тыс. м2, что в процентном выражении составляет 4,3% от общего предложения складов на юге Московского региона. На севере Московского региона объем вакантных площадей в I квартале 2019 г. составил около 106  тыс. м2, или 9,0% от общего объема предложения на данном направлении. Наименьший объем вакантных площадей в I квартале 2019 г. зафиксирован на северо-востоке Московского региона – около 18 тыс. м2, или 2,5% от общего объема предложения на данном направлении.

[b]Динамика доли вакантных площадей, %[/b]
Крупнейшие объекты, введенные в эксплуатацию на рынке складской недвижимости Московского региона
Название объекта Девелопер Общая площадь, м2
Распределительный центр Wildberries (1-я очередь) «А Плюс Девелопмент» 48 900
Складской комплекс «Свитино» «ВС Недвижимость» 26 745
Складской комплекс «ВС-Логистик», Ногинск «ВС Недвижимость» 15 215
Производственно-складской комплекс в ИП «Индиго» - 12 000
Источник: Knight Frank Research, 2019

Спрос. По итогам I квартала 2019 г. общий объем сделок на рынке складской недвижимости Московского региона составил 383 тыс. м2, что на 9% ниже аналогичного показателя за I квартал 2018 г.

Около 66% (или 253 тыс. м2) от общего объема сделок – аренда складских площадей в готовых зданиях. Средний размер сделки по аренде готового здания площадью более 10  тыс. м2 в I квартале 2019 г. составил 18,6  тыс. м2, средний размер сделки площадью менее 10 тыс. м2 составил 5,6  тыс. м2.

Около 29% (или 112 тыс. м2) от общего объема сделок в I квартале 2019 г. пришлось на покупку складских площадей в готовых зданиях, остальные 5% (или около 18  тыс. м2) пришлись на сделки по строительству складских комплексов в формате BTS на продажу.

Наибольший объем сделок в I квартале 2019 г. был заключен на наиболее востребованном южном направлении Московского региона – около 41%, или 158 тыс. м2, наименьший – на северо-западе (около 18  тыс. м2), западе (около 17 тыс. м2) и юго-востоке Московского региона (около 16 тыс. м2).

[b]Распределение сделок по типу, %[/b]
Распределение сделок по типу, %
[b]Распределение сделок по профилю арендаторов/покупателей, в %[/b]

В I квартале 2019 г. наибольший объем сделок был заключен в сегменте компаний-производителей – около 36% от общего объема, или 139 тыс. м2. Крупнейшей сделкой в данном сегменте стала покупка производителем риса и круп «Мистраль» 53,5 тыс. м2 в «PNK Парке Коледино». На втором месте в структуре спроса по итогам I квартала 2019 г. находился сегмент логистических операторов, представители которого арендовали и купили около 96  тыс. м2 складских площадей. Крупнейшими сделками в данном сегменте стала покупка «Почтой России» 50 тыс. м2 в логистическом комплексе «Внуково 2», аренда компанией DPD около 17,5 тыс. м2 в «Дмитровском логистическом парке» и т. д. Сегмент розничной торговли, который в течение длительного периода времени формировал наибольшую долю в структуре cпроса, по итогам I квартала 2019 г. находится только на третьем месте – 22%, или 86 тыс. м2. Одними из крупнейших сделок в данном сегменте стали аренда компанией «Спортмастер» около 35 тыс. м2 в индустриальном парке «Холмогоры», аренда компанией DNS около 15,6 тыс. м2 в складском комплексе «Бритово».

Крупнейшие сделки, заключенные на рынке складской недвижимости Московского региона в I квартале 2019 г.
Арендатор Сфера деятельности компании Объект Общая площадь, м2 Тип сделки
«Мистраль» Производство «PNK Парк Коледино» 53 300 Покупка
«Почта России» Транспорт и логистика Логистический парк «Внуково 2» 50 000 Покупка
«Спортмастер» Ритейл Складской комплекс «Холмогоры» 35 000 Аренда
DPD Транспорт и логистика «Дмитровский логистический парк» 17 500 Аренда
«Алиса» (1Toys) Дистрибуция Складской комплекс «Свитино» 17 000 Аренда
«Марвел Логистика» Транспорт и логистика «PNK Парк Валищево» 14 400 Аренда
Источник: Knight Frank Research, 2019

Коммерческие условия. По итогам I квартала 2019 г. средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на склады класса А выросла на 1,4% по сравнению с концом 2018 г. и составила 3700 руб./м2/год triple net. Незначительное увеличение средневзвешенной запрашиваемой ставки аренды связано, в том числе, с тем, что в конце 2018 г. в рамках некоторых крупных объектов освободились складские площади, предлагаемые на рынок по ставкам 3800–4500 руб./м2/год triple net. Наиболее низкий уровень средневзвешенной запрашиваемой ставки аренды в I квартале 2019 г. наблюдался на востоке Московского региона – 3200 руб./м2/год triple net, наиболее высокии – на юге и западе, где составил 4000 руб./м2/год triple net.

[b]Динамика запрашиваемой ставки аренды на склады класса А в Московском регионе, руб./м[sup]2[/sup]/год triple net[/b]
[b]Распределение средневзвешенной запрашиваемой ставки аренды на склады класса А в Московском регионе по направлениям, руб./м[sup]2[/sup]/год[/b]

Прогноз. По прогнозам аналитиков Knight Frank, к концу 2019 г. объем ввода качественной складской недвижимости в Московском регионе составит около 900 тыс. м2, из которых 60% будут построены под заказ, остальные 40% – для последующей сдачи в аренду.

Доля вакантных площадей продолжит снижение и к концу 2019 г. может закрепиться на уровне 3%. На рынке по-прежнему будут присутствовать свободные блоки в готовых складских комплексах, так как некоторые крупные компании в настоящее время ведут строительство собственных распределительных центров и после переезда будут освобождать арендуемые площади, а также потому что на рынке будут появляться новые спекулятивные складские комплексы, предлагающие площади в аренду.

Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на действующие складские комплексы в 2019 г. по нашим прогнозам достигнет 3800 руб./м2/год, а на строящиеся складские комплексы может составить 3800–4000 руб./м2/год (данное увеличение связано в том числе с выросшей стоимостью строительства).

Крупнейшие объекты, запланированные к вводу в 2019 г.
Название объекта Девелопер Общая площадь, м2
Распределительный центр Wildberries (очередь 2, 3) «А Плюс Девелопмент» 96100
Складской комплекс в д. Есипово «А Плюс Девелопмент» 90000
Распределительный центр «Лента» PNK Group 70000
Логистическии комплекс «Внуково 2», фаза 3 Logistics Partners 50000
«Дмитровский логистический парк», блок Д Ghelamco 50000
Логопарк «Софьино», корпус 3.1 «Логопарк Менеджмент» 41000
Логопарк «Софьино», корпус 3.2 «Логопарк Менеджмент» 39160
Технопарк «Перерва» KR Properties 32000
«PNK Парк Новая Рига» PNK Group 30000
ОРЦ «Мираторг» нет данных 30000
Склад «Фора Фарм», фаза 2 «Строительный Альянс» 18000
Источник: Knight Frank Research, 2019