Спрос на московские склады бьет рекорды

Согласно данным компании JLL, объем сделок аренды и покупки складских площадей в Московском регионе в первом полугодии 2019 г. увеличился на треть по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и достиг 854 тыс. м2, из которых более 500 тыс. м2 пришлось на II квартал.

Значительно вырос спрос со стороны логистических компаний. По сравнению с 2018 г. их доля в структуре сделок увеличилась с 14% до 31%, а объем купленных и арендованных ими площадей в 5,4 раза превысил аналогичный показатель прошлого года и составил 261 тыс. м2. Это является максимальным за первое полугодие объемом сделок с участием логистов с 2007 г. В то же время наибольшую активность на складском рынке формируют ритейлеры (41%), которые во втором квартале восстановили лидирующую позицию.

«Сегодня происходит трансформация розничной торговли вследствие роста сегмента e-commerce. Торговые сети развивают собственные онлайн-магазины, адаптируют существующую логистическую инфраструктуру для обслуживания интернет-заказов. В конкурентной борьбе критически важными становятся скорость комплектации заказов, снижение ошибок при их обработке и комплектации, работа с возвратами. Все это приводит к росту количества необходимых площадей и к интеграции самых современных технологических решений, – комментирует Евгений Бумагин, руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании JLL. – Под влиянием новых тенденций на рынке происходят структурные изменения: логистические операторы активно развивают направление фулфилмента, а крупные интернет-магазины и маркетплейсы начинают самостоятельно оказывать логистические услуги».

[b]Распределение спроса на склады Московского региона по бизнес-сегменту[/b]

Крупнейшими сделками первого полугодия стали аренда ритейлером «ВкусВилл» 108 тыс. м2 в индустриальном парке «PNK Парк Вешки», покупка компанией «Мистраль Трейдинг» «PNK Парк Коледино» целиком (более 53 тыс. м2, закрыта командой JLL), приобретение «Почтой России» нового здания (50 тыс. м2) в логистическом центре «Внуково-2».

Сохранение высокого спроса на складские площади способствует снижению вакантности. За последние полгода на московском рынке складской недвижимости произошло уменьшение доли свободных площадей на 0,6 п.п., до 3,9% (в том числе за II квартал – на 0,3 п.п.). Объем незанятых помещений на конец полугодия в абсолютном выражении составил 703 тыс. м2.

В дальнейшем на абсолютный объем вакантности будет влиять появление новых складских комплексов. За первое полугодие 2019 г. было введено 380 тыс. м2, 31% из которых оставались свободными на конец июня. «До конца года анонсирован ввод еще 975 тыс. м2, где уже законтрактовано 682 тыс. м2. Мы ожидаем дальнейшего поглощения площадей в новых проектах, что приведет к снижению доли вакантных площадей на рынке складской недвижимости в Московском регионе до уровня 3,6–3,7% к концу года», – комментирует Владислав Фадеев, заместитель руководителя отдела исследований компании JLL.

[b]Динамика объема и доли свободных площадей на складском рынке Московского региона[/b]

«Весь прошлый год на рынке складской недвижимости в Московском регионе прошел под знаком сокращения вакантности, рекордного объема спроса и точечного повышения уровня средневзвешенных запрашиваемых ставок аренды складов. В первой половине 2019 г. мы наблюдаем закрепление позитивной динамики рынка. Однако несмотря на формирующийся дефицит складов, мы ожидаем, что девелоперы будут придерживаться консервативной политики в отношении спекулятивного строительства до тех пор, пока среднее значение арендных ставок на склады в Московском регионе не закрепится на уровне выше 4 тыс. рублей за м2 в год», – добавляет Евгений Бумагин.

Крупнейшие новые объекты 2019 г. на складском рынке Московского региона
Название проекта Площадь, м2 Ввод Девелопер
ТОП-5 введенных объектов
ДЦ «ИКЕА Есипово» (II фаза) 90 000 II кв. 2019 г. «А Плюс Девелопмент»
ЛЦ «Внуково-2» III фаза, стр. 11, 12, 13, 14) 50 000 II кв. 2019 г. Logistics Partners
ЛП «Софьино» (II фаза, стр. 3а) 39 158 II кв. 2019 г. «Логопарк Менеджмент»
СК «Новоселки» 28 076 I кв. 2019 г. RCS
СК «Свитино» 26 709 I кв. 2019 г. VS Real Estate
ТОП-5 заявленных к вводу проектов
РЦ «Северная Звезда» 140 000 IV кв. 2019 г. PNK Group
«PNK Парк Вешки»(I фаза) 87 000 III-IV кв. 2019 г. PNK Group
«PNK Парк Валищево» (стр. 14) 70 000 IV кв. 2019 г. PNK Group
Атлант-Парк(стр. 32) 54 262 IV кв. 2019 г. «Атлант-Парк»
РЦ Wildberries(II фаза) 50 000 III кв. 2019 г. «А Плюс Девелопмент»
Источник: JLL

С начала года несколько крупнейших собственников складов повысили уровень арендных ставок в своих объектах на 100–200 руб./м2 в год (без учета НДС и операционных расходов), вследствие чего среднее значение в Московском регионе по итогам первого полугодия достигло отметки 3,8 тыс. руб./м2 в год (без учета НДС и операционных расходов). По прогнозу аналитиков JLL, низкая вакантность будет поддерживать дальнейший рост арендных ставок, а их средний уровень достигнет 3,9–4,0 тыс. руб. к концу года. При этом на определенных направлениях и в отдельных объектах ставки сохранятся на уровне менее 3,6 тыс. руб./м2 в год.