Спрос на московские склады бьет рекорды

Значительно вырос спрос со стороны логистических компаний. По сравнению с 2018 г. их доля в структуре сделок увеличилась с 14% до 31%, а объем купленных и арендованных ими площадей в 5,4 раза превысил аналогичный показатель прошлого года и составил 261 тыс. м². Это является максимальным за первое полугодие объемом сделок с участием логистов с 2007 г. В то же время наибольшую активность на складском рынке формируют ритейлеры (41%), которые во втором квартале восстановили лидирующую позицию.

«Сегодня происходит трансформация розничной торговли вследствие роста сегмента e-commerce. Торговые сети развивают собственные онлайн-магазины, адаптируют существующую логистическую инфраструктуру для обслуживания интернет-заказов. В конкурентной борьбе критически важными становятся скорость комплектации заказов, снижение ошибок при их обработке и комплектации, работа с возвратами. Все это приводит к росту количества необходимых площадей и к интеграции самых современных технологических решений, – комментирует Евгений Бумагин, руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании JLL. – Под влиянием новых тенденций на рынке происходят структурные изменения: логистические операторы активно развивают направление фулфилмента, а крупные интернет-магазины и маркетплейсы начинают самостоятельно оказывать логистические услуги».

Крупнейшими сделками первого полугодия стали аренда ритейлером «ВкусВилл» 108 тыс. м² в индустриальном парке «PNK Парк Вешки», покупка компанией «Мистраль Трейдинг» «PNK Парк Коледино» целиком (более 53 тыс. м², закрыта командой JLL), приобретение «Почтой России» нового здания (50 тыс. м²) в логистическом центре «Внуково-2».

Сохранение высокого спроса на складские площади способствует снижению вакантности. За последние полгода на московском рынке складской недвижимости произошло уменьшение доли свободных площадей на 0,6 п.п., до 3,9% (в том числе за II квартал – на 0,3 п.п.). Объем незанятых помещений на конец полугодия в абсолютном выражении составил 703 тыс. м².

В дальнейшем на абсолютный объем вакантности будет влиять появление новых складских комплексов. За первое полугодие 2019 г. было введено 380 тыс. м², 31% из которых оставались свободными на конец июня. «До конца года анонсирован ввод еще 975 тыс. м², где уже законтрактовано 682 тыс. м². Мы ожидаем дальнейшего поглощения площадей в новых проектах, что приведет к снижению доли вакантных площадей на рынке складской недвижимости в Московском регионе до уровня 3,6–3,7% к концу года», – комментирует Владислав Фадеев, заместитель руководителя отдела исследований компании JLL.

«Весь прошлый год на рынке складской недвижимости в Московском регионе прошел под знаком сокращения вакантности, рекордного объема спроса и точечного повышения уровня средневзвешенных запрашиваемых ставок аренды складов. В первой половине 2019 г. мы наблюдаем закрепление позитивной динамики рынка. Однако несмотря на формирующийся дефицит складов, мы ожидаем, что девелоперы будут придерживаться консервативной политики в отношении спекулятивного строительства до тех пор, пока среднее значение арендных ставок на склады в Московском регионе не закрепится на уровне выше 4 тыс. рублей за м² в год», – добавляет Евгений Бумагин.

С начала года несколько крупнейших собственников складов повысили уровень арендных ставок в своих объектах на 100–200 руб./м² в год (без учета НДС и операционных расходов), вследствие чего среднее значение в Московском регионе по итогам первого полугодия достигло отметки 3,8 тыс. руб./м² в год (без учета НДС и операционных расходов). По прогнозу аналитиков JLL, низкая вакантность будет поддерживать дальнейший рост арендных ставок, а их средний уровень достигнет 3,9–4,0 тыс. руб. к концу года. При этом на определенных направлениях и в отдельных объектах ставки сохранятся на уровне менее 3,6 тыс. руб./м² в год.