Рынок складской и индустриальной недвижимости Санкт-Петербурга в I полугодии 2019 года

«Мы наблюдаем большой дефицит свободных площадей как в классе А, так и в классе В. И такая ситуация положительно сказывается на развитии рынка. Приятно видеть, что девелоперы вновь заняли активную позицию и уже с интересом смотрят в сторону нового строительства. Можно точно сказать, что сейчас сложилось максимально подходящее время для реализации спекулятивных проектов. Спрос на built-to-suit также стабильно высок, и ключевые сделки в первом полугодии общей площадью почти 100 тыс. м² тому доказательство. Мы всегда готовы предложить нашим клиентам наиболее широкий спектр опций в виде первоклассных локаций и надежных строителей, наработанных за долгие годы», – говорит руководитель отдела индустриальной, складской недвижимости и земли Knight Frank St Petersburg Илья Князев.

Предложение. По итогам I полугодия 2019 г. в Санкт-Петербурге и Ленинградской области было введено в эксплуатацию 98 тыс. м² качественной складской недвижимости, что в 3,9 раза больше, чем за аналогичный период 2018 г. При этом 71% введенных площадей приходится на два объекта – новый корпус в составе комплекса «Осиновая роща» и складской комплекс «Логопарк М10».

Общий объем рынка качественных складских объектов Санкт-Петербурга по итогам полугодия превысил 3,4 млн м², что на 3% больше, чем по итогам 2018 г., и на 6% превышает показатели I полугодия 2018 г. Доля объектов, предназначенных для аренды, составила 55%.

Высокий уровень спроса и незначительное пополнение рынка новыми спекулятивными площадями привели к снижению уровня вакантного предложения. Суммарная площадь вакантного предложения составила 104 тыс. м² складских площадей, что на 25% меньше, чем в конце 2018 г. Доля вакантных площадей в классе А снизилась на 0,1 п. п. в сравнении с итоговым показателем 2018 г. и составила 2,9%. В классе В отмечено более значительное снижение показателя – на 2,9 п. п., в результате чего доля вакантного предложения составила 3,4%. К концу полугодия возможности для аренды помещений значительной площади ограничены в связи с практически полным вымыванием с рынка значительного объема свободных помещений большой площади (от 10 тыс. м² и выше), расположенных в одном складском комплексе.

Ключевые события. В I полугодии 2019 г. было заявлено о строительстве сразу нескольких крупных складских комплексов: мультитемпературного распределительного центра для сети гипермаркетов «Лента» площадью около 70 тыс. м², производственно-складского комплекса для компании Maersk площадью 23,7 тыс. м², мультиформатного комплекса площадью 38 тыс. м² для федерального поставщика промопродукции и подарков компании «Проект 111», мультитемпературного объекта ГК Raum общей площадью 15 тыс. м². Все заявленные объекты – высокотехнологичные комплексы класса А, которые планируются к вводу в эксплуатацию не позднее 2021 г.

На территории индустриального парка «Орион» состоялось открытие завода финской компании Vilakone Oy по производству коммунальной техники марки Wille.

Приказом ФТС РФ от 27.03.2019 г. № 515 утверждены требования к обустройству мест нахождения склада временного хранения, оборудованного автоматизированной ячеечной системой хранения товаров.

Министерство финансов РФ утвердило новые требования к складским помещениям и техническим условиям в области хранения при осуществлении деятельности по производству и обороту алкогольной и спиртосодержащей продукции, расфасованной в потребительскую тару.

Спрос. В течение I полугодия 2019 г. на рынке прослеживалась тенденция высокого спроса на качественные складские площади. В результате полугодовое чистое поглощение спекулятивных складских площадей составило 132 тыс. м².

Всего за I полугодие 2019 г. на рынке было заключено 23 сделки аренды и продажи складских и производственных помещений общей площадью 164 тыс. м², что на 5% меньше, чем годом ранее. При этом средний размер арендованного помещения составил 4,4 тыс. м², что на 26% превышает показатель прошлого года. Еще одним индикатором высокого уровня спроса стало заключение в I полугодии 2019 г. значительного количества крупных сделок (площадью свыше 10 тыс. м²). Были заключены две крупные сделки формата BTS компаниями «Лента» и Maersk, а также сделка по аренде компанией IVC Group.

Что касается отраслевой структуры спроса, то на рынке продолжается тенденция, наметившаяся в 2018 г., – сегмент торговли превалирует в объеме реализованных площадей (60% по итогам I полугодия 2019 г.). Суммарно ритейлерами было занято/куплено около 98 тыс. м², что на 20% превышает показатели всего 2018 г.

Коммерческие условия. Показатель средневзвешенной запрашиваемой арендной ставки по итогам I полугодия 2019 г. в классе А составил 556 руб./м²/мес., включая НДС и операционные расходы, что на 9% больше, чем в конце 2018 г. Снижение уровня вакансии привело к расширению границ диапазона заявленных ставок в классе А до уровня 550 руб./м²/мес., включая НДС и операционные расходы.

Средневзвешенная запрашиваемая арендная ставка в складах класса B также продемонстрировала тренд на повышение – в среднем на 6% по сравнению с итогами 2018 г. (476 руб./м²/мес., включая НДС и операционные расходы). Повышению среднего показателя способствовало увеличение верхней границы диапазона заявленных ставок до 500–650 руб./м²/мес., включая НДС и операционные расходы.

Прогноз. По прогнозам Knight Frank, к концу 2019 г. объем ввода качественной складской недвижимости в Санкт-Петербурге и области составит около 130 тыс. м². Учитывая тот факт, что в I полугодии 2019 г. уже сдано более 70% запланированных к вводу площадей, доля вакантных лотов продолжит снижение и к концу 2019 г. может закрепиться на уровне менее 3%. В текущей ситуации мы ожидаем продолжения тенденции по развитию сетей ритейла и компаний-дистрибьюторов. В условиях ограниченного предложения наиболее целесообразной для девелоперов стратегией выглядит реализация объектов формата built-to-suit.