НЕ НАЙДЕНО: CAM

Рынок складской и индустриальной недвижимости Санкт-Петербурга в I полугодии 2019 года

По итогам I полугодия 2019 г. было введено в эксплуатацию 9 объектов общей площадью 98 тыс. м2, что превышает результат I полугодия 2018 г. в 3,9 раза. 87% введенных площадей предназначены для аренды. Объем предложения продолжает уменьшаться, в результате чего уровень вакансии по итогам I полугодия 2019 г. составил 3%. Вследствие сокращения предложения положительная динамика ставок аренды была характерна для всех классов складской недвижимости. Показатель суммарного объема сделок аренды и продажи качественной складской недвижимости в Санкт-Петербурге и области составил более 160 тыс. м2.

«Мы наблюдаем большой дефицит свободных площадей как в классе А, так и в классе В. И такая ситуация положительно сказывается на развитии рынка. Приятно видеть, что девелоперы вновь заняли активную позицию и уже с интересом смотрят в сторону нового строительства. Можно точно сказать, что сейчас сложилось максимально подходящее время для реализации спекулятивных проектов. Спрос на built-to-suit также стабильно высок, и ключевые сделки в первом полугодии общей площадью почти 100 тыс. м2 тому доказательство. Мы всегда готовы предложить нашим клиентам наиболее широкий спектр опций в виде первоклассных локаций и надежных строителей, наработанных за долгие годы», – говорит руководитель отдела индустриальной, складской недвижимости и земли Knight Frank St Petersburg Илья Князев.

Основные показатели. Динамика*
Показатель Класс А Класс В
Суммарная арендопригодная площадь качественных складских комплексов, тыс. м2 3421↓
   в том числе, тыс. м2 2204 1217
Суммарная площадь качественных складских комплексов, сдаваемых в аренду, тыс. м2 1876↑
Введено в эксплуатацию в I полугодии 2019 г., тыс. м2 98
   в том числе, тыс. м2 69 29
Суммарная площадь вакантного предложения, тыс. м2 104↓
Чистое поглощение качественных складских площадей за I полугодие 2019 г., тыс. м2 132↑
Объем сделок, тыс. м2 164↓
   сделки по аренде и покупке в готовых объектах, тыс. м2 70
   сделки по строительству новых объектов, тыс. м2 94
Доля свободных площадей, % 2,9↓ 3,4↓
Запрашиваемые арендные ставки, руб./м2/мес., включая НДС и операционные расходы 500–650 400–550
Среднее пообъектное изменение запрашиваемой ставки аренды, % 9 6
*Сравнение с итогами 2018 г.
Источник: Knight Frank St Petersburg Research, 2019

Предложение. По итогам I полугодия 2019 г. в Санкт-Петербурге и Ленинградской области было введено в эксплуатацию 98 тыс. м2 качественной складской недвижимости, что в 3,9 раза больше, чем за аналогичный период 2018 г. При этом 71% введенных площадей приходится на два объекта – новый корпус в составе комплекса «Осиновая роща» и складской комплекс «Логопарк М10».

Общий объем рынка качественных складских объектов Санкт-Петербурга по итогам полугодия превысил 3,4 млн м2, что на 3% больше, чем по итогам 2018 г., и на 6% превышает показатели I полугодия 2018 г. Доля объектов, предназначенных для аренды, составила 55%.

[b]Структура распределения складской недвижимости  по схеме использования и классам, %[/b]

Высокий уровень спроса и незначительное пополнение рынка новыми спекулятивными площадями привели к снижению уровня вакантного предложения. Суммарная площадь вакантного предложения составила 104 тыс. м2 складских площадей, что на 25% меньше, чем в конце 2018 г. Доля вакантных площадей в классе А снизилась на 0,1 п. п. в сравнении с итоговым показателем 2018 г. и составила 2,9%. В классе В отмечено более значительное снижение показателя – на 2,9 п. п., в результате чего доля вакантного предложения составила 3,4%. К концу полугодия возможности для аренды помещений значительной площади ограничены в связи с практически полным вымыванием с рынка значительного объема свободных помещений большой площади (от 10 тыс. м2 и выше), расположенных в одном складском комплексе.

[b]Динамика показателей ввода, поглощения и доли свободных площадей[/b]
[b]Распределение вакантных площадей по направлениям, %[/b]

Ключевые события. В I полугодии 2019 г. было заявлено о строительстве сразу нескольких крупных складских комплексов: мультитемпературного распределительного центра для сети гипермаркетов «Лента» площадью около 70 тыс. м2, производственно-складского комплекса для компании Maersk площадью 23,7 тыс. м2, мультиформатного комплекса площадью 38 тыс. м2 для федерального поставщика промопродукции и подарков компании «Проект 111», мультитемпературного объекта ГК Raum общей площадью 15 тыс. м2. Все заявленные объекты – высокотехнологичные комплексы класса А, которые планируются к вводу в эксплуатацию не позднее 2021 г.

На территории индустриального парка «Орион» состоялось открытие завода финской компании Vilakone Oy по производству коммунальной техники марки Wille.

Приказом ФТС РФ от 27.03.2019 г. № 515 утверждены требования к обустройству мест нахождения склада временного хранения, оборудованного автоматизированной ячеечной системой хранения товаров.

Министерство финансов РФ утвердило новые требования к складским помещениям и техническим условиям в области хранения при осуществлении деятельности по производству и обороту алкогольной и спиртосодержащей продукции, расфасованной в потребительскую тару.

Ключевые складские объекты*, введенные в эксплуатацию в I полугодии 2019 г.
Название Местоположение Класс Схема использования Складская площадь, тыс. м2 Девелопер
«Осиновая роща» Горское ш., д. 6, стр. 15 A Аренда 38 «Стерх»
М10 Московское ш., д. 139 A Аренда 31,4 Sirin Development
«Камелот» 2-й Верхний пер., д. 1, к. 2, стр. 2 B Аренда/продажа 6,2 «Камелот»
Склад для хранения натурального камня Лапинский пр-т, д. 15, стр. 1 B Собственные нужды 3,4 «Нэнси»
*Площадью более 3 тыс. м2
Источник: Knight Frank St Petersburg Research, 2019
[b]Распределение площадей в сделках аренды в зависимости от профиля арендатора, %[/b]

Спрос. В течение I полугодия 2019 г. на рынке прослеживалась тенденция высокого спроса на качественные складские площади. В результате полугодовое чистое поглощение спекулятивных складских площадей составило 132 тыс. м2.

Всего за I полугодие 2019 г. на рынке было заключено 23 сделки аренды и продажи складских и производственных помещений общей площадью 164 тыс. м2, что на 5% меньше, чем годом ранее. При этом средний размер арендованного помещения составил 4,4 тыс. м2, что на 26% превышает показатель прошлого года. Еще одним индикатором высокого уровня спроса стало заключение в I полугодии 2019 г. значительного количества крупных сделок (площадью свыше 10 тыс. м2). Были заключены две крупные сделки формата BTS компаниями «Лента» и Maersk, а также сделка по аренде компанией IVC Group.

Что касается отраслевой структуры спроса, то на рынке продолжается тенденция, наметившаяся в 2018 г., – сегмент торговли превалирует в объеме реализованных площадей (60% по итогам I полугодия 2019 г.). Суммарно ритейлерами было занято/куплено около 98 тыс. м2, что на 20% превышает показатели всего 2018 г.

Ключевые сделки на рынке складской и индустриальной недвижимости,
заключенные в I полугодии 2019 г. (площадью более 10 тыс. м2).
Арендатор/покупатель Профиль арендатора/ покупателя Тип сделки Адрес Объект Класс Площадь, тыс. м2
«Лента» Розничная торговля BTS Московское ш. «Индустриальный парк М10» A 70,0
Maersk* Транспорт и логистика BTS Софийская ул., д. 96, корп. 2 «PNK Парк Софийская КАД» А 23,7
IVC Group* Производство Аренда «Уткина Заводь» «MLP Уткина Заводь» А 10,0
*Брокер сделки Knight Frank.
Источник: Knight Frank St Petersburg Research, 2019

Коммерческие условия. Показатель средневзвешенной запрашиваемой арендной ставки по итогам I полугодия 2019 г. в классе А составил 556 руб./м2/мес., включая НДС и операционные расходы, что на 9% больше, чем в конце 2018 г. Снижение уровня вакансии привело к расширению границ диапазона заявленных ставок в классе А до уровня 550 руб./м2/мес., включая НДС и операционные расходы.

Средневзвешенная запрашиваемая арендная ставка в складах класса B также продемонстрировала тренд на повышение – в среднем на 6% по сравнению с итогами 2018 г. (476 руб./м2/мес., включая НДС и операционные расходы). Повышению среднего показателя способствовало увеличение верхней границы диапазона заявленных ставок до 500–650 руб./м2/мес., включая НДС и операционные расходы.

[b]Динамика запрашиваемых ставок аренды*[/b]

Прогноз. По прогнозам Knight Frank, к концу 2019 г. объем ввода качественной складской недвижимости в Санкт-Петербурге и области составит около 130 тыс. м2. Учитывая тот факт, что в I полугодии 2019 г. уже сдано более 70% запланированных к вводу площадей, доля вакантных лотов продолжит снижение и к концу 2019 г. может закрепиться на уровне менее 3%. В текущей ситуации мы ожидаем продолжения тенденции по развитию сетей ритейла и компаний-дистрибьюторов. В условиях ограниченного предложения наиболее целесообразной для девелоперов стратегией выглядит реализация объектов формата built-to-suit.