НЕ НАЙДЕНО: CAM

Складской рынок в начале нового цикла

Спрос на российском рынке складской недвижимости сохраняется на уровне 2018 г., ставшего рекордным за всю его историю, а по итогам года может его превзойти – считают эксперты компании «Ориентир». При этом объемы нового ввода растут, но не столь быстрыми темпами. Доля свободных помещений составляет менее 4% – это самые низкие показатели с середины 2014 г. Ставки аренды возвращаются к уровню 2015–2016 гг.

В 2019 г. спрос на складскую недвижимость не уступает показателям 2018-го. Напомним, прошлый год стал рекордным за всю историю рынка: его объем достиг 1,6 млн м2. В первой половине 2018 г. в Москве было реализовано около 650 тыс. – 700 тыс. м2 складов. В I кв. 2019 г. объем сделок составлял порядка 400 тыс. м2, а во II кв. – около 450 тыс. м2. Высокие показатели I и II кварталов позволяют ожидать, что результат 2019 г. будет на уровне прошлого года, таким образом, по оценкам экспертов, годовой спрос составит порядка 1,6–1,7 млн м2.

Объемы нового ввода тоже растут, но это в первую очередь является результатом рекордного объема сделок, заключенных на built-to-suit в 2018 г., которые будут исполнены в этом году. Совокупная площадь заявленных к вводу проектов в 2019 г. составляет более 1,2 млн м2. После 2014 г. годовые объемы ввода не превышали 1,1 млн  м2. Так, в 2015–2016 гг. объем ввода составлял от 1 млн до 1,05 млн м2, а в 2017–2018 гг. ввод не превышал 950 тыс. м2. Эти данные подтверждаются отчетами ведущих консультантов в сфере складской недвижимости.

Заметим, что рекордным остается 2014 г., когда было введено порядка 2,5 млн м2 складских площадей, в основном спекулятивно. В последние годы при меньшем вводе доля площадей, построенных под заказчика (built-to-suit/built-to-rent), составляет не менее 60%. 2019 г. может стать самым «урожайным» по объемам спекулятивного строительства. Но даже если все заявленные объекты будут введены, а не отложены на следующий год, как часто бывает, эта активность мало повлияет на темпы снижения вакансии.

«Такие объемы не должны никого обманывать, так как новый ввод сильно отстает от спроса, а около 70% новых объектов строятся под клиента или заполняются арендаторами еще до ввода в эксплуатацию, – комментирует генеральный директор «Ориентира» Андрей Постников. – По итогам первой половины 2019  г. спрос на склады находится на уровне аналогичного периода 2018-го, который стал рекордным по этому показателю за всю историю рынка. Годовой объем сделок составлял порядка 1,6 млн м2. По нашим прогнозам, 2019 г. может обновить и этот рекорд. Ожидаемый объем спроса составит около 1,6–1,7 млн м2».

На сегодняшний день вакансия в сегменте составляет менее 4% и к концу года может приблизиться к отметке в 3%. В последний раз такой низкий уровень доли свободных площадей наблюдался в начале 2014 г.

Ставки аренды начали постепенно расти с конца 2017 г, предпосылками к чему стало не только резкое снижение уровня вакансии, но и повышение себестоимости строительства, что заставляет застройщиков настаивать на более высоких ставках аренды и продажи. В среднем по рынку рост цен на аренду происходит не так быстро, как того можно было бы ожидать. Сегодня ставка составляет порядка 3850 руб./м2 triple net, но это, как говорится – «средняя температура по больнице». В популярных локациях, как, например, северное и западное направления Подмосковья, средняя ставка достигает 4100 руб., тогда как восточное направление традиционно демонстрирует самые низкие цены, примерно 3300 руб. В ряде старых объектов и объектов непрофильных инвесторов ставки сохраняются на уровне годичной давности, по 3650–3700 руб., в то время как наиболее ликвидные объекты с профессиональным управлением предлагаются по ставкам 4000–4200 руб.

Эти тенденции, а также высокая волатильность в других секторах коммерческой недвижимости делают склады привлекательными для инвесторов. Спрос наблюдается не только со стороны профильных инвесторов, но и компаний, специализирующихся на других сегментах недвижимости. Это обусловлено более высокой доходностью и стабильным спросом на складские помещения.

Рынок коммерческой недвижимости испытывает сейчас своеобразный эффект aftershock после снижения давления геополитических рисков на инвестиционный климат в стране.

Накопившийся с 2014 г. отложенный спрос на новые объекты складской и индустриальной недвижимости начинает формировать привлекательные для инвесторов ставки капитализации. Брокеры говорят о 12% и даже 13% ставок капитализации проектов, запускаемых в новых условиях непокрытого спроса на свободные площади. Отличные показатели поглощения таких площадей в последние годы еще больше повышают интерес как профильных, так и не профильных для этого рынка инвесторов.

Такие крупные арендаторы, как e-commerce, федеральные логистические операторы, вертикально интегрированные структуры производства и сбыта, которые способны дать гарантии инвесторам в части дальнейшей положительной динамики в поглощении новых площадей на ближайшие несколько лет, не готовы просто так из-за сложившегося сейчас дисбаланса в спросе-предложении переплачивать в ставке аренды. Они активно торгуются и пытаются компенсировать высокие ставки включением в них всех эксплуатационных расходов и условий договора в части штрафов, накладываемых на собственников объектов при снижении их эксплуатационных характеристик.

Достичь желаемых доходностей получится не у всех инвесторов. Скорее всего, это удастся тем, кто готов будет реализовывать долгосрочные проекты, состоящие из нескольких очередей, обеспеченных контрактами с крупными клиентами, которые сейчас задают основной спрос на новые площади.