Доля вакантных складских площадей в Московском регионе за последние 6 лет достигла рекордного минимума

Среди ключевых трендов эксперты выделяют следующие:

• доля вакантных складских площадей достигла минимального значения с 2013 г. – 2,5%;
• более чем в два раза – до 24% вырос спрос на строительство собственных складов;
• на фоне снижения объема сделок в Московском регионе ожидается двукратный рост показателя в регионах России – до 900 тыс. м²;
• рынок вошел в стадию роста ставок аренды.

По предварительным итогам 2019 г. общий объем предложения на рынке складской недвижимости России составил около 27,2 млн м², из которых 55%, или чуть более 15 млн м², расположено в Московском регионе. За год общий объем предложения в столичном регионе увеличился на 6%.

В текущем году в Московском регионе введено в эксплуатацию около 850 тыс. м² качественных складских площадей, что в целом соответствует значениям 2018 г. (805 тыс. м²). При этом, как и в прошлом году, отмечается, что в общем объеме нового строительства доля спекулятивных складов составляет менее 50%, а по предварительным данным, 27% введенных площадей построено для собственных нужд и 29% – реализовано по схеме built-to-suit.

В целом эксперты отмечают стабильное развитие рынка складской недвижимости, которое выражается как в объемах нового строительства, так и в устойчивом спросе, который приводит к снижению вакансии. По предварительным итогам 2019 г. доля вакантных площадей в Московском регионе снизится по сравнению с 2018 г. на 1,7 п. п. и составит 2,5% – рекордно низкое значение с 2013 г.

Снижение объемов спекулятивного строительства на столичном рынке складской недвижимости отражается и на структуре сделок – растет доля сделок на вторичном рынке. По предварительным оценкам, в 2019 г. их доля увеличится до 59% от всего объема сделок. Для сравнения – в 2017 г. аналогичный показатель достигал 44%.

Низкие объемы нового строительства и меняющиеся требования пользователей складских площадей к логистике и зданиям заставляют многих операторов отказаться от аренды/покупки готовых складских комплексов на рынке первичной аренды в пользу строительства собственных складов по схеме с привлечением генерального подрядчика или built-to-suit. Так, по итогам 2019  г. ожидается, что доля сделок спекулятивной аренды/продажи на первичном рынке составит 41% от всего объема сделок, снизившись на 9 п. п. по сравнению с 2018 г. Среди наиболее значимых сделок со складами под собственные нужды стоит выделить покупку компанией «Почта России» 50 тыс. м² в складском комплексе «Внуково-2».

После рекордных значений в 2018 г., когда объем сделок на рынке складской недвижимости Московского региона превысил 1,8 млн м², по итогам этого года ожидается снижение данного показателя на 6%. Однако ожидаемый объем сделок все равно будет достаточно высоким – около 1,7 млн м².

«Некоторое снижение объемов сделок в Московском регионе компенсируется ростом спроса на качественные складские объекты в регионах. Данный спрос выражается не только в большем количестве заявок, которые поступают в нашу компанию, но и в реальных сделках: по итогам 2019-го мы ожидаем двукратный рост объема сделок с качественной складской недвижимостью в регионах России – до 900 тыс. м² по сравнению с 450 тыс. м² в 2018 г.», – комментирует ситуацию на рынке директор департамента складской и индустриальной недвижимости компании Knight Frank Константин Фомиченко.

Как и в предыдущие годы, основную долю в структуре сделок в Московском регионе занимают компании, представляющие сектор розничной торговли, – 32% от всего объема арендованных/купленных площадей складской недвижимости. На логистические и транспортные компании приходится 24% сделок. Несмотря на некоторое снижение в общем объеме показателя компаний онлайн-торговли (с 12% по итогам 2018 г. до 10% по итогам 2019 г.), данный сегмент является одним из ключевых драйверов рынка. Многие игроки розничной торговли наряду с оффлайн-ритейлом развивают онлайн-формат, для чего также арендуют складские площади. Кроме того, онлайн-торговля влияет и на компании сектора логистики и транспорта, клиентами которых выступают операторы онлайн-ритейла.

В 2018 г. средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на качественные склады в Московском регионе достигла своего минимального значения с 2010 г. – 3650 м²/год triple net. Однако начиная с I квартала 2019 г. аналитики Knight Frank отмечают рост ставок аренды, который связан как с дисбалансом рынка (высокий спрос при низком объеме свободного предложения), так и с ростом затрат на строительство. По предварительным оценкам, запрашиваемая средневзвешенная ставка аренды на сухие склады класса А на конец 2019 г. составила 3850 м²/год triple net. В целом рынок вошел в стадию роста ставок аренды, который продолжится и в 2020–2022 гг., но он, вероятнее всего, будет поступательным и не превысит 5% в год.

По прогнозам аналитиков Knight Frank, в 2020 г. объем ввода качественной складской недвижимости в Московском регионе увеличится до 1 млн м², что связано с высоким спросом и низким объемом текущего свободного предложения. При этом увеличения доли вакантных площадей не ожидается, и она будет находиться в пределах 2–2,5% в 2020–2022 гг.

По словам Константина Фомиченко, 2019 г. стал показательным с точки зрения стабильно высокого объема поглощения в Московской области и вдвое возросшего поглощения в регионах, несмотря на низкий уровень вакантных площадей (3,9% в начале и 2,5% – в конце года в Московском регионе). Сложившаяся ситуация говорит о том, что для реализации своих планов развития потребители складских площадей обращают меньше внимания на текущую рыночную ситуацию и в большей степени ориентируются на свою стратегию. Компании готовы к долгосрочному планированию, а рынок идет по правильному пути, активно развиваясь. Сохранение этой тенденции мы увидим и в 2020 г., как и дальнейший рост региональных рынков и увеличение объема сделок на них.