Рынок складской недвижимости Московской области в 2019 году

Согласно оценкам Knight Frank в 2019 г. было введено 956,8 тыс. м² качественной складской недвижимости, что на 19% выше аналогичного показателя в 2018 г. Доля вакантных площадей по его итогам снизилась на 1,5 п. п. и составила 2,7%, или 418 тыс. м². В 2019 г. общий объем сделок в России вырос на 7% и составил 2,62 млн м², из которых на Московский регион приходится 1,56 млн м². Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на склады класса А выросла на 7% относительно конца 2018 г. и составила 3900 руб./м²/год.

Предложение. На фоне роста ставок аренды и высокого спроса на качественные складские объекты сохраняется положительная динамика нового строительства складской недвижимости. В 2019 г. в Московском регионе было введено 956,8 тыс. м² качественной складской недвижимости, что почти на 19% выше аналогичного показателя за 2018 г. Ввод таких объектов, как РЦ Wildberries (вторая очередь), СК «Михайловская слобода» (четвертый корпус), технопарк Pererva был перенесен на 2020 г. Самым крупным введенным объектом в 2019 г. стал РЦ «Северная звезда», Leroy Merlin – 140 тыс. м². Общий объем качественной складской недвижимости в Московском регионе по итогам 2019 г. составил 15 183 тыс. м².

По итогам 2019 г. наибольшую долю в структуре ввода занимают объекты, построенные для спекулятивной сдачи в аренду на открытом рынке, – 47%, или около 450 тыс. м² качественной складской недвижимости. Дефицит качественных свободных площадей стимулирует девелоперов к реализации спекулятивных проектов, в результате чего объем введенных в эксплуатацию в 2019 г. спекулятивных складов на 81% превысил показатель 2018 г. Крупнейшими спекулятивными объектами стали ПСК «Атлант-Парк» (корпус 32) площадью около 54 тыс. м², «Томилино» К-40 – более 47 тыс. м², логопарк «Софьино» (корпус 3.1) площадью 41 тыс. м².

Более 304 тыс. м² (что почти на 60 тыс. м² ниже аналогичного показателя по итогам 2018 г.), или 32% от общего объема, составили объекты, реализуемые по схеме built-to-suit. Самые крупные введенные в 2019 г. объекты относятся к данной категории. Среди них: РЦ «Северная звезда» площадью 140 тыс. м², построенный компанией PNK Group для Leroy Merlin, распределительный центр «ВкусВилл» площадью более 87 тыс. м² на территории «PNK Парк Вешки», «PNK Парк Валищево» (корпус 12) для продуктового ритейлера «Лента» площадью 70 тыс. м².

21%, или 198 тыс. м² от общего объема введенных в 2019 г. складов – объекты, построенные на своих земельных участках по схеме генерального подряда. К крупнейшим объектам относятся распределительный центр IKEA в Есипово – 90 тыс. м², распределительный центр Wildberries (очередь 1) – около 49 тыс. м².

Распределение введенных в 2019 г. складских комплексов по типу строительства, %

По итогам 2019 г. наибольший объем предложения представлен в зоне 15–30 км удаления от МКАД: здесь расположено почти 5 млн м². При этом совокупное предложение здесь в 2019 г. увеличилось еще на 415 тыс. м².

По итогам 2019 г. доля вакантных площадей составила 2,7%, снизившись на 1,5 п. п. по сравнению с аналогичным показателем 2018 г. В абсолютном выражении объем свободных площадей составляет около 418 тыс. м². Наибольший объем свободных площадей по итогам 2019 г. зафиксирован на востоке Московского региона – 74 тыс. м², на юго-западе – 71,5 тыс. м². Наименьший объем наблюдается на северо-восточном – около 20 тыс. м² и на северо-западном – около 12 тыс. м² направлениях.

Наибольшее снижение доли вакантных площадей зафиксировано на юге Московского региона – 10,1 п. п. по сравнению с итоговым показателем 2018 г. Такое снижение обусловлено в том числе уходом с рынка нескольких крупных лотов: 53,3 тыс. м² в «PNK Парк Коледино» (покупка компанией «Мистраль» в I квартале 2019 г.), около 26 тыс. м² в складском комплексе «Северное Домодедово» и около 14 тыс. м² в складском комплексе «Чехов». Также стоит отметить снижение доли вакантных площадей на северо-западе Московского региона – -5,9 п. п. по сравнению с аналогичным показателем 2018 г. В логопарке «Север-1» вблизи д. Хоругвино ушло с рынка около 31 тыс. м², в логопарке «Север-2» – около 11 тыс. м².

Спрос. После рекордных значений по объему сделок в Московском регионе по итогам 2018 г. в 2019 г. общий объем сделок на рынке складской недвижимости Московского региона снизился на 13,2% и составил 1566 млн м², что объясняется несколькими факторами, среди которых можно выделить дефицит качественных складских площадей в Московском регионе, а также смещение акцента в развитии крупных игроков на рынке складской недвижимости в сторону регионов России, включая Санкт-Петербург, где объем сделок в 2019 г. вырос почти в 3 раза.

Наибольший объем сделок в 2019 г. пришелся на южное направление Московского региона – 42% от общего объема сделок, или около 655 тыс. м², самыми крупными сделками на юге стали покупка компанией «Мистраль» в «PNK Парк Коледино», покупка компанией ПТИ в складском комплексе «Маревен Фуд». 15% от всего объема сделок, или около 229 тыс. м² в абсолютных значениях, пришлось на северное направление, по 10% от всего объема сделок прошли на юго-восточном и юго-западном направлениях Московского региона.

Распределение сделок по типу, %

Наибольший объем сделок в 2019 г. был заключен в готовых зданиях – 87% от общего объема сделок, или около 1363 тыс. м² в абсолютных значениях.

На спекулятивную аренду пришлось 75% (около 1171 тыс. м²) от всего объема сделок, что на 10 п. п. больше итогового показателя 2018 г. 12% от общего объема сделок с качественными складскими площадями, или около 191 тыс. м² в абсолютных значениях, – это сделки по продаже готовых зданий.

В 2019 г. доля сделок, осуществленных по схеме built-to-suit, составила 13%, или около 203 тыс. м², из которых 8%, или около 130 тыс. м², пришлись на сделки по схеме built-to-suit с последующей арендой. Крупнейшей сделкой, реализованной по схеме built-to-suit, стало подписание договора на строительство собственного объекта компанией «ВкусВилл» в «PNK Парк Вешки».

По итогам 2019 г. сохранилась тенденция снижения доли сделок на первичном рынке в сторону вторичного: так, на вторичный рынок пришлось 58% от общего объема сделок, или около 912 тыс. м², на первичном рынке – 42%. Таким образом, с 2015 г. доля сделок на первичном рынке снизилась на 25 п. п. Как и в предыдущие годы, в 2019 г. лидером по объему сделок являются компании, представляющие сектор розничной торговли – 26% от всего объема сделок. Наряду с крупнейшей сделкой 2019 г. компании «ВкусВилл» стоит отметить подписание договора на строительство собственного объекта компанией «Мишель и К» в «PNK Парк Пушкино». 25% от всего объема реализованных квадратных метров пришлось на производственные компании. Крупнейшей сделкой в сегменте производства стала покупка компанией «Мистраль» объекта в «PNK Парк Коледино».

Несмотря на снижение доли в общем объеме сделок компаний из сектора онлайн-торговли по сравнению с 2018 г. на 5 п. п., говорить о том, что онлайн-торговля перестала быть одним из драйверов роста рынка складской недвижимости, нельзя. Во-первых, спрос со стороны крупных игроков рынка онлайн-торговли смещается в сторону регионов, а во-вторых, растет доля смежных сегментов. Например, в общем объеме сделок доля логистических и транспортных компаний, которые активно работают с компаниями из сектора онлайн-торговли, выросла на 9 п. п. по сравнению с 2018 г. и составила 24%.

Коммерческие условия. На протяжении 2019 г. средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды стабильно росла и к концу года составила 3900 руб./м²/год triple net. Средневзвешенная запрашиваемая ставка выросла на 6,8% по сравнению с итоговым показателем 2018 г., что связано со значительным снижением доли вакантных площадей за 2019 г.

Не учитывая территории внутри МКАД и зону в радиусе 5 км от МКАД, наиболее высокая запрашиваемая ставка аренды зафиксирована на юго-западном направлении Московского региона – 4250 руб./м²/год triple net, где основной объем предложения сформирован за счет объектов, находящихся вблизи д. Крекшино. Высокие средневзвешенные значения запрашиваемых ставок аренды – на южном и северо-западном направлениях Московского региона, через которые проходят ключевые транспортные артерии, связывающие европейские страны и регионы России. По итогам 2019 г. средневзвешенная ставка аренды на этих направлениях составила 4200 руб./м²/год triple net. Наиболее низкие запрашиваемые ставки отмечались на юго-востоке и востоке Московского региона – 3400 руб./м²/год triple net.

Уровень операционных расходов остался неизменным с 2018 г. и находился в диапазоне 900–1300 руб./м²/год без учета НДС к концу 2019 г.

Мультитемпературные склады. Рынок мультитемпературных складов в Московском регионе в основном сформирован за счет собственных складов крупных ритейлеров, а также фармацевтических компаний. По итогам 2019 г. общий объем качественных мультитемпературных складов класса A и B составляет около 1500 тыс. м², из которых объем качественных спекулятивных складских комплексов с мультитемпературным режимом составляет около 600 тыс. м², или около 40% от общего предложения. При этом на рынке присутствуют комплексы, которые предлагают как аренду морозильных и холодильных камер, так и объекты, предлагающие только услуги ответственного хранения.

Общий объем свободных площадей в складских комплексах с возможностью ответственного хранения по итогам 2019 г. составил 11,8 тыс. палето-мест. В мультитемпературных складах с возможностью аренды холодильных и морозильных камер общий объем свободных площадей составил 12,8 тыс. м², что меньше на 18 тыс. м² по сравнению с 2018 г. Средневзвешенная запрашиваемая ставка на ответственное хранение в холодильных камерах составляет 22,4 руб./палето-место/день без НДС, в морозильных камерах – 31,6 руб./палето-место/день без НДС.

Средневзвешенная запрашиваемая ставка на холодильные склады – 7900 руб./м²/год triple net, на морозильные склады – 9900 руб./м²/год triple net.

Прогноз. По прогнозам аналитиков Knight Frank, в 2020 г. объем ввода качественной складской недвижимости в Московском регионе с учетом объектов, ввод которых перенесен на 2020 г., составит около 800 тыс. м², что в целом соответствует значениям нового строительства в 2018–2019 гг. Ожидается, что объем спроса на складскую недвижимость на 2020 г. сохранится на уровне 2019 г. и составит около 1300–1500 тыс. м².

Благодаря стабильному спросу и достаточным объемам нового строительства доля вакантных площадей сохранит текущие значения и по итогам 2020 г. может составить 2,4–2,7%. На фоне высокого спроса на качественную складскую недвижимость новые спекулятивные объекты будут выходить на рынок с минимальной долей вакантных площадей, благодаря сдаче в аренду основных объемов на этапе строительства.

Средневзвешенная запрашиваемая ставка продолжит свой рост, который при этом будет умеренным, и к концу 2020 г. прогнозируется, что средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды составит 4100– 4200 руб./м²/год triple net. Рост ставок аренды обусловлен не только стабильно высоким спросом на качественные складские объекты, но и ростом затрат на строительство, которые вынуждают девелоперов повышать ставки аренды.