Рынок новых коммерческих складов в Московском регионе

Основные тенденции. В 2019 г. совокупный объем построенных качественных складских комплексов в Московском регионе достиг рекордной величины с 2014 г. – более 1 млн м². Девелоперы стали снова строить спекулятивные склады – более 60% всего объема было реализовано для последующего коммерческого использования. Качественные склады остаются востребованными, в 2019 г. было арендовано/куплено 1,5 млн м² недвижимости. Однако рекорд 2018 г. (1,8 млн м²) не был достигнут. Представители розницы, логистических и производственных компаний арендовали/приобрели в собственность . от общего объема спроса. Показатель вакансии на конец 2019 г. стал минимальным за последние 5 лет – 4,1%. Динамика снижения составила 1,2 п. п. по сравнению с декабрем 2018 г. Ставки выросли на 4% и составили 4200 и 3900 руб./м²/год для классов А и B соответственно.

Предложение. В 2019 г. показатель ввода качественных складов в Московском регионе достиг величины 1,08 млн м², превысив прошлогоднее значение почти на 50%. Общий объем складских площадей на рынке Московского региона равен 13,7 млн м².

По итогам 2019 г. изменилась структура ввода в разрезе формата строительства. Если в прошлом году девелоперы отдавали предпочтению реализации проектов под клиента, то в 2019 г. «начали строить» спекулятивно. В структуре нового предложения превалируют объекты, построенные для дальнейшего коммерческого использования – 60%. Склады, формата BTS заняли лишь 40% в структуре ввода. Крупнейшими объектами, построенными в формате BTS, стали распределительные центры компаний Leroy Merlin (127 800 м²), IKEA (80 тыс. м²), «Лента» (71 тыс. м²), Wildberries (48,9 тыс. м²).

Низкая вакансия на рынке Московского региона побуждает арендаторов заключать договоры на склады еще на стадии их строительства. Поэтому, несмотря на превалирование ввода объектов спекулятивного строительства, большая их часть (до 70–80%) уже законтрактована к моменту ввода.

Новое предложение в 2019 г. было сформировано преимущественно складами класса А. В разрезе географии строительства главным направлением прироста качественных складов стал юг Московского региона. На него пришлось 30% совокупного объема ввода. Локация остается наиболее востребованной, но ее доля в структуре ввода сократилась на 20 п. п. В абсолютном выражении отрыв не столь существенный. В 2019 г. совокупный объем нового предложения на юге составил 326 тыс. м², в 2018 г. цифра была несколько выше – 367 тыс. м². Отклонение равно 41 тыс. м² или 11%. На юго-востоке и юго-западе было построено 11% и 9% совокупного объема складов. Новыми крупными объектами в этих направлениях стали распределительные центры для компаний «Лента» (71 тыс. м²), Wildberries (49 тыс. м²), а также спекулятивные комплексы «Внуково Логистик» (50 тыс. м²), «Томилино» (52 тыс. м²), Технопарк «Софьино» (39 тыс. м²). На севере региона построено 20% нового предложения. Практически весь объем был сформирован двумя проектами, реализованными под конечного пользователя – Leroy Merlin (128 тыс. м²) и IKEA (80 тыс. м²).

Недостаток ликвидного предложения, а также высокий спрос на склады Московского региона будут стимулировать девелоперов на реализацию качественных складских объектов. По нашим оценкам, совокупный ввод в 2020 г. может составить 800-900 тыс. км². При этом коммерческие склады будут занимать до 60% от общего объема.

Спрос. Совокупный объем спроса по результатам 2019 г. составил 1,48 млн м². Показатель сохраняется на высоком уровне, однако не смог достичь величины прошлого года, когда было поглощено 1,79 млн м² . Отрицательная коррекция по итогам текущего года составила порядка 18%. Благодаря более активному завершению строительства складских объектов, разрыв между величиной ввода и объемом совокупного спроса в 2019 г. сократился до 137%. Отметим, что два года подряд отклонение превышало 200%.

Подавляющее большинство площадей в 2019 г было арендовано – 82% всего объема. Договоров покупки было традиционно меньше – лишь 18% совокупной площади. 2019 г. доля продаж в общем объеме спроса уменьшилась по сравнению с 2017-2018 гг., когда было приобретено в собственность до 25%.

Основным форматом поглощаемых площадей в 2019 г. стали склады класса А. На высококачественные объекты пришлось до 92% совокупного спроса. Комплексы класса В менее интересны потенциальным пользователям складских объектов – в них было арендовано лишь 8%. Отметим, что большинство таких сделок совершалось в локациях близ МКАД. Однако их совокупный объем невелик (35 тыс. м²). Спрос на данные зоны достаточно высок, однако на сегодняшний день предложение не может удовлетворить востребованность в объектах, расположенных близко к Москве.B

Размер средней сделки в 2019 г. составил 14,1 тыс. м². Положительная динамика по сравнению с прошлым годом – 9%. Рост показателя произошел по причине снижения числа и объема небольших сделок в совокупной площади спроса. Драйверами спроса в 2019 г. стали представители розничной торговли, производства и логистические операторы. На компании этих сегментов пришлось 27%, 24% и 22% всех сделок, соответственно. В совокупности компании этих трех сегментов поглотили подавляющую долю рынка – порядка 3/4 всего объема. При этом если спрос со стороны розничных компаний сократился как в абсолютных, так и в относительных показателях, то логисты и производственные компании, напротив, укрепили свои позиции (увеличение доли на 6 и 7 п. п. соответственно).

Доля представителей интернет-торговли снизилась вдвое – с 12% до 6%. Однако в связи с интеграцией e-commerce в традиционный ретейл, фактически ее доля выше. Объем спроса со стороны иностранных компаний вернулся к показателю 2017 г. и составил 17% от общего объема. Напомним, что в прошлом году их доля в общем объеме была равна 30%, причиной чему послужил ряд крупных сделок. Российские компании заняли, как и годом ранее, 1,2 млн м² или 83% поглощенных площадей.

В 2019 г. наиболее востребованным направлением среди пользователей складов остался юг региона – 41%, на Симферопольском шоссе было арендовано/приобретено в собственность 28% совокупного объема сделок. В совокупности на южное, юго-западное и юго-восточное направления пришлось до 70% всех заключенных договоров.

Широкое развитие сегмента e-commerce и смежных с ним сфер ведет к высокой востребованности складов, расположенных в Москве или близких к МКАДу локациях. Доля сделок в подобных комплексах выросла по сравнению с прошлым годом на 4 п. п. до 10%.

В 2020 г. спрос будет зависеть от реального предложения готового и нового строительства, а также динамики ставок аренды, но сохранится на уровне 1,3-1,5 млн м².

Вакантность. На конец 2019 г. вакансия на складском рынке Московского региона достигла минимальных величин за последние 6 лет – 4,1%. Отрицательная динамика по итогам года составила 1,2 п. п. или 23%. Всего за два года, после начала глубокого падения показателя, вакансия была скорректирована более чем в два раза. Девелоперы активно вводят свои объекты в эксплуатацию, но недостаток свободных помещений сдерживает возможный спрос на готовые здания. Это побуждает потенциальных арендаторов выбирать площади в строящихся объектах, ввод в эксплуатацию которых не влияет в итоге на рост вакантного предложения.

В 2020 г. девелоперы будут поддерживать достигнутый низкий уровень вакансии, чтобы иметь возможность роста цен.

Ставки аренды. Ставки на складские площади на конец 2019 г. составили 4200 и 3900 руб./м²/год для классов А и В соответственно. За последний год они выросли в среднем на 4%. Тенденция к росту арендных ставок продолжится в 2020 г., несмотря на более активное завершение строительства складских объектов. Недостаток ликвидных «готовых» складских блоков сейчас, и факт законтрактованности большей части нового вводимого предложения будут благоприятно сказываться на росте ценовых показателей. Сложная экономическая ситуация – низкие темпы роста, финансовая изоляция и санкции останется сдерживающим фактором для возможного роста цен. Темпы роста не превысят 4–5%.