Складской рынок Московского региона в I квартале

Юрий Петров,
инфографика: CBRE, Knight Frank LLP, «Склад и Техника»

В мае два эксперта по складской недвижимости поделились своими исследованиями рынка. Это агентство Knight Frank LLP в лице АО «Найт Фрэнк», специализирующейся на стратегическом консалтинге и компания CBRE (ООО «Си Би Ричард Эллис»).

Оба исследования, в целом совпадают в выводах и оценках и взаимно дополняют друг друга. Каждое бюро проводило оценку по схожим методам и критериям. Порезультатам исследований, получилась многозначная картина, где тренды и анализы отличаются на уровне погрешностей, тем более что конечной целью исследований являлся прогноз на конец 2020 года.

[b]Сделки и чистое поглощение, тыс. м[sup]3[/sup] складских площадей, по данным CBRE[/b]

Преддверие отчётов

Константин Фомиченко – директор департамента индустриальной, складской недвижимости и земли компании Knight Frank в России и СНГ в аннотации к исследованию так охарактеризовал ещё недавние перспективы: – «I квартал 2020 года начинался с повышенным уровнем деловой активности и сулил хорошие перспективы рынку по всем показателям. Но начиная с февраля и далее, уровень активности снижался по причине пандемии во всем мире и карантинных мер в России». Отсюда и вытекают крайне осторожные оценки развития рынка сладов.

В своём прогнозе агентство CBRE отразило свой вариант развития событий и максимально возможное сокращение показателей спроса и роста рынка, на основе среднегодовой доли «кризисных отраслей» в объёмах сделок и чистого поглощения.

Анализ исследований на примере Московского региона касался исследований складов класса A.

[b]Структура объема сделок по типу компании в I квартале 2020 года (CBRE)[/b]

Смена товарных групп

На примере Московской области к кризисным условиям были выявлены три закономерности:

1. Складской сегмент даже в кризис с 2014 по 2019 гг. рос в среднем на 15% в год даже на фоне замедления годового роста потребления товаров населением ниже 6% годового роста. Парадокс объясняется недостаточной обеспеченностью региона складами, в сравнении с более зрелыми зарубежными рынками. Ещё больше эта проблема усугубляется в регионах, где традиционно логистика умудряется развиваться без промежуточных складов с малыми объёмами и где рост только намечается.

2. Спрос на склады сильно трансформировался. В минувшие 10 лет изменения в экономике страны и структуре потребления привели к тому, что одни сегменты снижали свои аппетиты, но им на смену приходили новые источники спроса. Одновременно спрос в сделках перераспределился от логистических операторов к ритейлерам.

[b]Распределение сделок по профилю арендаторов (Knight Frank)[/b]

3. В то же время потерял актуальность витринный сегмент fashion, утекла также инициатива из рук сегмента бытовой техники с магазинами и полками. До 49% продаж в I квартале 2020 года уже относилась к интернет-торговле. Достаточно сказать, что 3 из 5 крупнейших сделок первого квартала относятся к проектам e-commerce. Сейчас это драйверы рынка складской недвижимости – они и сохранят за собой лидерство. На их фоне выросли DIY-ритейлеры и дистрибьюторы автокомплектующих.

Кому делать онлайн-логистику самостоятельно нецелесообразно, те начнут создавать спрос для фулфилмент-операторов – говорится в отчёте CBRE. Среди ритейлеров высокую живучесть покажут те, кто готов оперативно развить онлайн-торговлю.

В итоговой динамике по 2020 году стоит ожидать снижение активности наиболее чувствительных к текущему кризису отраслей. В своём исследовании CBRE, из всех товарных групп в 2013–2019 гг. выделило три: 10% занимаемых складских площадей приходятся на одежду и обувь, 9% – на домашние товары, утварь и мебель, а ещё 8% – на бытовую технику и электронику (БТиЭ). Чистое поглощение (установление контроля над хозяйственным обществом) в этих товарных группах по занимаемым складским площадям занимало соответственно непропорциональные доли  – 9%, 12% и 5%.

Крупнейшие сделки I квартала 2020 г. (CBRE)
Компания Сегмент Складская площадь, м2 Проект Тип сделки
Wildberries* Онлайн ритейл 28 234 ЛП «Крёкшино» Аренда
Конфиденциально Дистрибуция 21 000 СК «Матвеевское» Аренда
Сладкая Жизнь Дистрибуция 17 918 ЛП «Климовск» Аренда
Маршрут* Фулфилмент 17 788 ИП «Южные врата» Аренда
Wildberries* Онлайн ритейл 16 326 СК «4 сезона» Аренда
* Сделки проектов интернет-торговли
[b]Сделки, тыс. м[sup]3[/sup] (CBRE)[/b]

Рост строительства и сдача объектов

Исследование CBRE показало рост нового строительства объектов класса А до 335 000 м2. В I квартале под сделки по данным CBRE попали 174 тыс. м2, что ниже ежеквартального значения последних 3 лет и все они по типу строительства относятся к аренде.

Увеличение доли свободных площадей увеличилось на 4,2%. При этом средняя ставка осталась на уровне 3900 руб. м2/год.

Основу строек сформировали собственные здания «под клиента». По итогам I квартала наибольшую долю в структуре объема ввода занимают объекты, построенные на своих земельных участках по схеме генерального подряда, – 62%, или 142 тыс. м2. Крупнейшими объектами стали 2-я и 3-я очереди распределительного центра Wildberries в Коледино – 92 тыс. м2.

Спекулятивное строительство фактически было сформировано объектами, где часть площадей также была сдана до окончания строительства. Крупнейшие из таких объектов: СК «Внуково2» (девелопер LogisticPartners). Там из 75% площади в 50 тыс. м2, уже ушло с рынка до ввода нового здания в строй. Второй объект – «Логопарк Софьино» («АТНедвижимость»). Из 50 000 м2 44% площадей было сдано уже до начала эксплуатации.

Крупнейшие объекты, введенные в эксплуатацию в I квартале 2020 г. на рынке складской недвижимости Московского Региона (Knight Frank)
Название объекта Девелопер, собственник Общая площадь, м2
РЦ Wildberries (2-я + 3-я очереди) «А Плюс Девелопмент» 92 000
РЦ «Верный» PLT 44 444
«Логопарк Быково», корпус Р «Логопарк Менеджмент» 42 894

Ввод в эксплуатацию

Knight Frank по итогам I квартала 2020 г. в Московском регионе зафиксировал 229 тыс. м2 введённой в эксплуатацию качественной складской недвижимости класса А. По их подсчётам это на 83% выше объёмов ввода за аналогичный период 2019 г. (125 тыс. м2). Рост первых трёх месяцев связан с тем, что 48% из числа объектов пришлось на проекты, перенесенные с 2019 г.

Из всего количества введенных в I квартале 2020 г. складских комплексов по типу строительства 62% приходилось на собственный, 19% на спекулятивный и столько же приходилось на BTS.

Что ещё интересно: согласно данным Knight Frank среди сделок 98% по аренде и покупок пришлось на спекулятивную аренду и только 2% на продажи BTS (Built-to-suit). Общий же объём предложения складской недвижимости в Московском регионе к концу I квартала составляет порядка 15 434 000 м2.

[b]Динамика ввода и сделок в Московском регионе (по данным Knight Frank)[/b]

В зависимости от развития сценария II квартала (закрытие сделок в II–IV кварталах) общий объём спроса по мнению CBRE может находиться на уровне 0,9-0,95 млн. м2, а общий объём строительства составит от 634 до 857 тыс. м2. Во многом на это будут влиять масштабы сокращения годового объёма строительства, а они зависят от продолжительности карантинных ограничений. Не стоит забывать о вынужденной паузе в строительстве в апреле-мае (а значит и снижении доли спекулятивного строительства). Тогда сдача объектов может быть вообще перенесена с IV квартала на январь-февраль 2021 года.

Годовое чистое поглощение хоть и будет ниже прогнозируемого, но всё равно станет выше результатов кризисных 2015-2017 гг. Показатель может составить 800–850 тыс. м2 и на 50-60% будет сформирован вводом законтрактованных объектов.

К концу 2020 году по прогнозам аналитиков Knight Frank суммарный объем ввода качественной складской недвижимости составит около 550 тыс. м2. Однако же в условиях неопределенности и эксперты также предполагают, что объекты, заявленные к вводу в конце 2020  г., могут быть перенесены на 2021 г.

Крупнейшие объекты, запланированные к вводу в 2020 г.
Название объекта Девелопер Общая площадь, м2
Логистический комплекс «Внуково 2» Logistics Partners 64 500
ПСК «Атлант-Парк», корпус 33 ПСК «Атлант-Парк» 49 980
Логопарк «Софьино», корпус 3.2 «Логопарк Менеджмент» 48 000
Логопарк «Софьино», корпус 4 «Логопарк Менеджмент» 40 000
Industrial city «Сынково» «Строительный Альянс» 24 000
Север-4 «Ориентир» 20 000
[b]Прогноз нового строительства в II–IV кв. 2020 г. по субрынкам, тыс. м[sup]2[/sup] (CBRE)[/b]

Исходя из этого прогнозируется и снижение объемов поглощения. По итогам 2020 г. общий объем сделок будет на уровне около 800 тыс. м2. А в связи с текущей макроэкономической ситуацией доля вакантных площадей может даже превысить 3%. И эти прогнозы уже начали сбываться. Неопределённость формирует широкий диапазон оценки дальнейшей динамики рынка складов с высокой дельтой, поскольку подведены ещё не все итоги за I полугодие.

Объём и доля свободных площадей в I квартале показали незначительный рост с 2,5 до 3%, что объяснимо вводом нескольких объектов со свободными площадями. Пять лет назад пик пришёлся на 2015 год, когда были свободны 9,4% площадей. Смещение спроса на конец года приведёт к краткосрочному росту объёма вакантных площадей в III-IV квартале 2020 г. Во время паузы в спекулятивном девелопменте, на рынке ещё появятся высвободившиеся площади вторичного рынка, которые составят основу увеличения свободных площадей.

[b]Динамика нового строительства, тыс. м[sup]2[/sup] (CBRE)[/b]

Предпосылки к этому имелись в I квартале. Тогда 98%, или около 141 тыс. м2 от общего объема сделок, было заключено на вторичном рынке. По ожиданиям CBRE незначительный рост (150–200 тыс. м2) «вторички» не окажет на рынок существенного влияния, поскольку составит 1–1,2% от рынка который и без того превышает 15 млн. м2.

Основные показатели рынка складской недвижимости Московской области (CBRE)
2018 г. 2019 г. Прогноз 2020 г.
Общее предложение*, класс А, млн. м2 11,9 12,8 13,4–13,5
Объем нового строительства, млн. м2 0,86 0,9 0,6–0,7
Объем заключенных сделок, млн. м2 1,6 1,2 0,9–0,95
Средняя ставка аренды*, руб./м2/год 3600 3900 4000
Доля свободных площадей*, % 5,7 3,7 5,3
* Приведены значения на конец года

Ставки не любят паники

В I квартале 2020 г. сохранился рост средневзвешенной запрашиваемой ставки аренды на склады класса A. По итогам трех месяцев она составила 3960 руб./м2 в год triple net, что на 1,5% выше аналогичного показателя по итогам 2019 г. Незначительное увеличение средневзвешенной запрашиваемой ставки аренды связано с тем, что на фоне высокого спроса на качественные

Рост ставок планируется более умеренным по сравнению с ранее озвученными прогнозами. В текущих условиях многие потенциальные арендаторы и покупатели будут стремиться к оптимизации расходов. Их чувствительность спроса к цене гораздо выше, чем в 2019 г. Однако, рост себестоимости строительства и наличие спроса на складские площади будут стимулировать продолжение роста ставок аренды, но с двумя отличиями: по сравнению с изначальными ожиданиями. Рост составит 2,5% вместо 7,5% ставки достигнут уровня в 4000 руб./м2 за год. В этом единодушны обе исследовательские компании. Рост произойдёт в конце года, а не в июле–августе, как ожидалось ранее.

[b]Средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды на склады класса А в Московском регионе, руб./м[sup]2[/sup]/год triple net (Knight Frank)[/b]

Однако именно в следствие кризиса на фоне пандемии, средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на склады класса А по итогам 2020 г. сохранится на текущем уровне и составит 3900–4000 руб./м2/год triple net. Снижение ставок спровоцирует ухудшение жизни многих арендаторов. А с другой стороны, этому будет препятствовать снижение строительства и, как следствие, спекулятивный спрос на фоне затягиваемых ожиданий по вводу недвижимости.

По данным Knight Frank незначительное увеличение средневзвешенной запрашиваемой ставки аренды связано с тем, что на фоне высокого спроса на качественные складские площади, в рамках ряда крупных объектов запрашиваемая ставка аренды достигла 4000–4200 руб./м2 в год. Если на Юго-Восточном направлении Московского региона этот показатель упал до 3400 руб., то самый высокий был на Юго-Западе (4350 руб./ м2 в год).

[b]Доля вакантных площадей по направлениям (Knight Frank)[/b]
[b]Распределение сделок по аренде/покупке по направлениям (Knight Frank)[/b]

Наибольшее же снижение средневзвешенной ставки аренды зафиксировано на юге Московского региона – около 5% по сравнению с итоговым показателем 2019 года. К тому же с рынка ушли площади с годовой арендной ставкой 4750–5200 руб./м2.

CBRE предлагает стимулировать потребность в складах различного типа. Помимо стандартных bigbox-хабов следует ожидать сделок по площадям под сортировочные центры и объекты пригородной логистики. Эти точки позволят разгрузить мега-склады от массы пакетированных грузов, которые с 1 июля требуют индивидуальной маркировки (табачные изделия, медикаменты, обувь).

[b]Динамика запрашиваемой ставки аренды на склады класса А в Московском регионе, руб./м[sup]2[/sup]/год[/b]

По предварительным итогам результатов I полугодия более точная картина будущего сегмента не проявится. Но тренд уже виден явно. По мнению экспертов CBRE, текущая ситуация лишь внесёт корректировку. Нестабильная обстановка приведёт к переносу части спроса на конец года. В первую очередь это касается чувствительных к кризису отраслей, которые предлагают сезонные товары. Таким образом деловая активность на складском рынке может сконцентрироваться в начале IV квартала 2020 года.

Индикаторы рынка (Knight Frank)
I квартал 2019 г. Итог 2019 г. I квартал 2020 г.
Общий объем качественного предложения, тыс. м2 14 305 15 205 15 434
Введено в эксплуатацию, тыс. м2 125 978 229
Объем сделок по аренде и покупке, тыс. м2 383 1566 144
   в т.ч. сделки по аренде и покупке в готовых объектах, тыс. м2 365 1362 141
   в т.ч. сделки по строительству новых объектов, тыс. м2 18 203 3
Доля свободных площадей, % 4,1 2,7 2,5
Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в классе A, руб./м2/год* 3700 3900 3960
Диапазон операционных платежей, руб./м2/год без НДС** 900–1300 900–1300 900–1300
Диапазон средней запрашиваемой цены продажи сухого склада класса А, руб./м2 без НДС 30 000–35 000 33 000–40 000 33 000–40 000
* Запрашиваемая ставка аренды на стандартный сухой склад класса А без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей.
** Диапазон операционных платежей для стандартного сухого склада класса А.