Полугодие 2020 года на столичном рынке недвижимости складов класса С

Опыт управления объектами коммерческой недвижимости у компании более 10 лет и сейчас в её обслуживании находится более 100 объектов, суммарной площадью около 2 млн кв. м. Сюда также входят офисные и производственно-складские комплексы, расположенные в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде, Краснодарском крае, Ростове-на-Дону, Ярославле, а также коммерческая недвижимость аэропортов Сочи, Краснодара, и Анапы.

В основе работы «ПРОФИС Недвижимость» заложено использование уникальных аналитических моделей, индивидуально разработанных для каждого проекта, а также инновационные подходы в управлении.

Пандемия сказала своё слово

Во II квартале 2020 года рынок коммерческой недвижимости ожидаемо снизился по основным показателям, за исключением объема предложения. В условиях кризиса, вызванного падением спроса на большинство товаров и услуг, в связи с пандемией и предпринятыми для ее нераспространения ограничительными мерами, многие компании начали оптимизировать свои расходы на аренду офисов и производственных помещений. В то же время новых сделок фактически не заключалось: во время периода самоизоляции многие компании отложили свои планы по аренде новых помещений. В итоге все это привело к массовой ротации, существенному увеличению вакансии и падению арендных ставок. «Сегмент офисной и складской недвижимости класса С, где основная аудитория арендаторов – это наиболее пострадавший сегодня микро и малый бизнес, одним из первых ощутил негативное влияние пандемии и связанных с ней ограничительных мер, комментирует Кристина Лиморенко, коммерческий директор «ПРОФИС Недвижимость». Комментарий был бы не полным без анализа.

– В очередной раз мы констатируем, что наибольшие трудности в кризис испытывают те арендодатели, которые не сотрудничают с профессиональной управляющей компанией, которая смогла бы предпринять антикризисные меры, которые разрабатываются всегда, независимо от ожидания кризиса. К подобным мерам относится: эффективная ротация арендаторов, оптимизация издержек на эксплуатацию объектов, грамотная ценовая политика. Не исключаю, что некоторые из тех собственников объектов, кто сегодня столкнулся с существенным падением доходности своих объектов в ближайшей перспективе рассмотрят возможность привлечения профессиональной УК. Подобные явления проявляют себя, как правило, после кризиса.

Арендные ставки

Во втором квартале 2020 года среднерыночная арендная ставка на офисы класса С, расположенные внутри Садового кольца снизилась на 4,4% и составила 23 426 рублей за кв. м в год. Сюда входят НДС и эксплуатационные расходы.

Большинство завершающихся в этом периоде договоров перезаключалось без ежегодной индексации. Кроме того, в некоторых случаях, для компаний, занимающих большие площади, предоставлялись кратковременные дисконты. Многие собственники пошли на такой шаг для того, чтобы сохранить своих текущих арендаторов ввиду растущей конкуренции с БЦ более высокого класса, где арендодатели готовы на более существенные дисконты для того, чтобы заполнить свободные и вновь опустевшие площади.

Существенно во втором квартале 2020 года снизилась стоимость аренды офисов класса С, расположенных в зоне Садовое кольцо – ТТК. Среднерыночная ставка на данные помещения упала до 17 835 рублей (–9,5% по сравнению с I кварталом 2020) за кв. м в год, включая НДС и эксплуатационные расходы. Объекты, расположенные в данной локации, больше других ощутили отток арендаторов, поскольку в условиях кризиса многие компании начали оптимизировать свои расходы и переезжать из центра в более дешевые и компактные офисы за пределы ТТК. Офисы класса С в пределах Садового кольца данная ротация затронула меньше, так как основной категорией арендаторов там являются крупные и финансово устойчивые компании, занимающие целые здания и особняки. Большинство собственников объектов С класса, расположенных от Садового кольца до ТТК, во втором квартале 2020 года перезаключало истекающие краткосрочные договоры с текущими арендаторами без индексации, а чаще всего с дисконтами, размер которых определялся индивидуально в зависимости от уровня ставки аренды. На рынке освободилось много офисных помещений, что уронило среднюю ставку предложения.

Единственным сегментом, где арендные ставки продолжили рост во втором квартале 2020 года стали офисы класса С, расположенные от ТТК до МКАД. За последние 3 месяца стоимость аренды хоть и незначительно, но увеличилась до 14 450 (+3,5% по сравнению с I кварталом 2020 года) рублей за кв. м в год, включая НДС и эксплуатационные расходы. На фоне массовой ротации арендаторов из центра спрос на офисы в данной локации увеличился, частично перекрыв высокую ротацию.

Средняя ставка аренды на склады класса С, расположенные в рамках производственно-складских комплексов в границах МКАД фактически не изменились. По итогам второго квартала 2020 года она составила 6007 рублей (–0,03% по сравнению с I кварталом 2020 года) за кв. м в год, включая НДС и эксплуатационные расходы. Несмотря на растущий спрос со стороны ритейла и логистических операторов к складам внутри МКАД, востребованность объектов С класса не изменилась. Большинство подобных складов не подходят под требования подобных арендаторов. Кроме того, ввиду невысокой девелоперской активности объем предложения складов С класса во втором квартале 2020 года также не изменился. Поэтому и предпосылок для существенного изменения ставок за прошедшие три месяца не было.

Вакансии

Во втором квартале 2020 года вакансия в сегменте коммерческой недвижимости класса С в столице существенно увеличилась. В сегменте офисов класса С она составила около 11%. В складском сегменте С класса скакнула до 12%. Инерция роста позволяет судить, что уровень вакантных площадей в связи с продолжающимся падением потребительского спроса на промышленные товары будет увеличиваться. Но где будет пролегать верхняя граница, пока невозможно спрогнозировать.