Складская недвижимость России. Итоги 2016 года

Предложение. За 2016 г. рынок качественной складской недвижимости в России пополнился на 1378 тыс. м², из которых в Московском регионе было построено и введено в эксплуатацию 720 тыс. м², в Санкт-Петербурге — 189 тыс. м², в регионах России — 469 тыс. м².

Наибольший объем нового строительства в регионах в 2016 г. наблюдался в таких городах как Екатеринбург (129 877 м²), Новосибирск (65 418 м²), а также в Краснодаре и Владивостоке. 83% введенных в эксплуатацию объектов в 2016 г. реализованы в формате built-to-suit. Крупнейшие объекты, построенные в формате built-to-suit в 2016 г., были реализованы для таких компаний как X5 Retail Group, «Спортмастер», «Магнит», «Верный» и др.

Снижение доли спекулятивного строительства прежде всего связано с возросшим риском простаивания готовых складов без арендаторов в течение длительного периода. Однако на текущий момент у крупных девелоперов в портфеле есть земельные участки в регионах, на которых они готовы реализовывать проекты в формате built-to-suit в аренду или на продажу.

Спрос. Суммарная площадь сделок на региональном рынке складской недвижимости в 2016 г. составила около 274 тыс. м², что незначительно выше аналогичного показателя за 2015 г. Наибольшая активность наблюдалась в Казани, где было арендовано и куплено 62 тыс. м², и в Екатеринбурге (арендовано и куплено 55 тыс. м²).

63% спроса в регионах России по итогам 2016 сформировали ритейлеры. Одной из крупнейших сделок в сегменте ритейла стала аренда компанией X5 Retail Group около 25 тыс. м² в логистическом комплексе «Сигма» в г. Уфа. На втором месте — сегмент логистических операторов, который сформировал 17% спроса. Наибольшее количество сделок в данном сегменте было заключено в Санкт-Петербурге, однако крупнейшей стала сделка по аренде логистическим оператором STS Logistics 14 тыс. м² в логистическом парке «Пышма» в г. Екатеринбург.

Следует отметить, что доля сделок в формате built-to-suit за 2016 г. в регионах России (без учета Санкт-Петербурга) составила 38%, что на 4% ниже аналогичного показателя за 2015 г.

Баланс рынка. Доля вакантных площадей в регионах России на конец 2016 г. составила 8,2%, или 521 тыс. м². Наибольший объем свободных площадей от общего предложения на рынке России отмечается в Челябинске — 23%. Данный объем можно объяснить тем, что введенный в 2015 г. спекулятивный проект ТЛК «Южноуральский» достаточно медленно заполняется арендаторами.

Средняя запрашиваемая ставка аренды на качественные объекты класса А в регионах России в 2016 г. составила 3400–3700 руб./м²/год.

Запрашиваемая цена продажи одного квадратного метра складского объекта класса А снизилась по сравнению с аналогичным показателем 2015 г. и находилась в диапазоне 35 000–40 000 руб/м².

Тенденции и прогнозы. Основной спрос в 2016 г. был сформирован такими федеральными сетевыми ритейлерами, как X5 Retail Group, «Ашан», «Магнит», которые наращивают свое присутствие не только в городах-миллионниках, но и в городах с численностью населения от 250 до 500 тыс. чел. Представители данного сегмента являются основными заказчиками нестандартных зданий с различными температурными режимами для хранения как продуктов в глубокой заморозке, так и молочных продуктов, овощей и т.д. в холодильных камерах, которые реализуются в формате built-to-suit.

Мы полагаем, что в 2017 г. данная тенденция сохранится, сегмент ритейл-компаний будет продолжать формировать основной спрос на качественные складские площади класса А в регионах России. 400 тыс. м² складских площадей будет введено в эксплуатацию в 2017 г.

Следует отметить, что около 65% общего объема введенных в 2017 г. складских площадей будут реализованы в формате built-to-suit. В связи с этим существенных изменений в структуре предложения на рынке не предвидится, средняя запрашиваемая ставка аренды на качественные объекты класса А в регионах России будет находиться в диапазоне 3500–4000 руб/м²/год.