Ритейлеры – основа спроса на складском рынке

Наибольшую активность на рынке складских площадей с начала 2015 г. в России показывают крупные торговые компании. Их доля за январь–август 2015 г. составила около 74,7% от общего объема сделок (из них ритейлеры – 56,6%, дистрибуторы – около 18,1%) против 43,2% от общего объема сделок с торговыми компаниями за соответствующий период предыдущего года. Доля торговых компаний в Московском регионе – 71,5% (ритейлеры – 52,5%, дистрибуторские – около 19,0%). Помимо этого более 47,2% площадей, арендованных и приобретенных торговыми компаниями в России, были заняты ведущими продуктовыми операторами – «Дикси», X5 Retail Group, Globus Group – в Москве данный показатель составил порядка 44,4%.

Стоит отметить, что в январе–августе 2015 г. в России ритейл и дистрибуторские компании активно заключали сделки аренды и продажи на уже готовые складские площади – около 46 и 15% соответственно от общего объема сделок, заключенных торговыми компаниями. Данная тенденция является позитивной для рынка качественной складской недвижимости, поскольку способствует сокращению пустующих помещений в недавно введенных качественных комплексах и снижению уровня вакантности. При этом доли сделок, заключенных на строительство объектов по системе built-to-suit на продажу и аренду, снизились примерно на 2,5 п. п. и составили 18,7 и 7,0% соответственно против 21,3 и 9,5% за аналогичный период 2014 г.

Как и отмечалось ранее, основными интересантами и крупными клиентами складской недвижимости в январе–августе стали крупные продуктовые ритейлеры, у которых в Московском регионе наибольшим спросом на аренду и покупку качественных складских площадей исторически пользуются южное (59,2%), юго-восточное (14,0%) и северное направления (13,6%). Это объясняется главным образом географическим расположением Москвы, откуда открываются удобные транспортные коридоры для доставки грузов в ближайшие регионы России, особенно в направлении к югу по Каширскому и Симферопольскому шоссе. Так, например, в июле на юге Московского региона компания «Дикси» – один из лидеров продуктового ритейла в России – арендовала склад площадью 55,3 тыс. м². Также X5 Retail Group арендовала 65,7 тыс. м² на юго-востоке региона в логопарке «Софьино», помимо этого компания подписала договор на аренду строящегося распределительного центра площадью 38,7 тыс. м² на территории логистического комплекса Freight Village на границе Новой Москвы и Калужской области.

По нашим оценкам, доля ритейл и дистрибуторских компаний по итогам года составит примерно 80–85%, благодаря высокой активности интересантов в начале второго полугодия этого года, а основной спрос будет нацелен на аренду уже готовых к въезду складских объектов класса А. Помимо уже заключенных сделок на юге и севере Московского региона, продуктовые ритейлеры активно рассматривают восточное направление для размещения распределительных центров. В ближайшей перспективе там может быть сдано в аренду и продано порядка 110–120 тыс. м² качественной складской недвижимости, бо’льшая часть площадей будет строиться в формате built-to-suit.

Также стоит отметить высокую активность ритейлеров непродовольственных товаров. Например, компания Adidas купила 120 тыс. м² в складском комплексе «PNK-Чехов 2», где до покупки арендовала 60 тыс. м², еще 62 тыс. м² были в аренде у Enter, но ритейлер был намерен сократить арендуемую площадь до 12 тыс. м². Эта сделка стала крупнейшей в истории в формате приобретения складов под собственные нужды. Также в 2015 г. возросла активность торговых компаний в том числе в некоторых регионах России. Около десятой части всего объема сделок в России за январь–август 2015 г. были заключены в регионах (не включая Москву и С.-Петербург), из них 80,9% с торговыми компаниями (ритейл – 62,4%, дистрибуторские – около 18,5%). Около 36,6% общего объема сделок среди торговых компаний в регионах было заключено в формате built-to-suit (BTS) на аренду и продажу крупными федеральными продуктовыми ритейлерами (26,0% – на аренду, 10,6% – на продажу).

Начало второго полугодия ознаменовалось несколькими крупными сделками: в Краснодаре был подписан договор на строительство комплекса под заказчика для ведущего федерального торгового оператора площадью 50 тыс. м². А в Новосибирске на данный момент два крупных продуктовых ритейлера подписывают договоры аренды на расширение имеющейся складской площади. Также на финальной стадии подписания находится договор аренды высококлассного складского комплекса в С.-Петербурге в промзоне Шушары площадью 20 тыс. м² крупным петербургским продуктовым оператором.

Помимо высокой активности ритейлеров, мы отмечаем, что онлайн-ритейл, который в 2014 г. занимал около 1,6% рынка, снизил свою активность: в 2015 г. было закрыто всего три небольшие сделки с компаниями Holodilnik.ru, Just.ru и Kuvalda.ru, только одна из сделок была заключена в Московском регионе.

Самым привлекательным фактором для заключения договоров арендаторами и покупателями сейчас является финансовая сторона: маржинальность любого бизнеса в условиях нестабильности падает, поэтому все ищут пути сокращения затрат. Арендаторы стремятся по низким ставкам аренды заключить долгосрочные договоры и таким образом сократить затраты на склады в общем объеме издержек компании, а покупатели – приобрести качественные объекты недвижимости по снизившимся ценам, что в будущем позволит существенно экономить на аренде склада в случае покупки под собственное размещение либо получать стабильный доход и рост стоимости актива в случае покупки с целью инвестиции. Таким образом, высокая активность ритейлеров в Москве и регионах России в середине лета может положительно отразиться на годовом показателе общего объема купленных и арендованных площадей за 2015 г. – более 1,6 млн м² (из них около 1,2 млн м² в Московском регионе против ранее прогнозируемых 600–700 тыс. м²), что является высоким значением для периода нестабильной экономической ситуации.