Ритейлеры – основа спроса на складском рынке

Высокая активность ритейлеров в 2015 г. положительно сказалась на складской недвижимости

В последнее время складская недвижимость пользуется повышенным спросом. Июль–август 2015 года оказались особенно продуктивными по переговорам и количеству подписанных договоров аренды и продажи складских объектов с крупными торговыми компаниями. В текущей экономической ситуации на рынке складской недвижимости для компаний существует выгода от заключения договоров по сниженным ставкам и ценам продаж, что и заставляет арендаторов и покупателей быстро принимать решения. Арендовав или купив склад в кризисный период, компании получают выгодный инвестиционный объект, который в ближайшей перспективе будет расти в цене.

Наибольшую активность на рынке складских площадей с начала 2015 г. в России показывают крупные торговые компании. Их доля за январь–август 2015 г. составила около 74,7% от общего объема сделок (из них ритейлеры – 56,6%, дистрибуторы – около 18,1%) против 43,2% от общего объема сделок с торговыми компаниями за соответствующий период предыдущего года. Доля торговых компаний в Московском регионе – 71,5% (ритейлеры – 52,5%, дистрибуторские – около 19,0%). Помимо этого более 47,2% площадей, арендованных и приобретенных торговыми компаниями в России, были заняты ведущими продуктовыми операторами – «Дикси», X5 Retail Group, Globus Group – в Москве данный показатель составил порядка 44,4%.

Стоит отметить, что в январе–августе 2015 г. в России ритейл и дистрибуторские компании активно заключали сделки аренды и продажи на уже готовые складские площади – около 46 и 15% соответственно от общего объема сделок, заключенных торговыми компаниями. Данная тенденция является позитивной для рынка качественной складской недвижимости, поскольку способствует сокращению пустующих помещений в недавно введенных качественных комплексах и снижению уровня вакантности. При этом доли сделок, заключенных на строительство объектов по системе built-to-suit на продажу и аренду, снизились примерно на 2,5 п. п. и составили 18,7 и 7,0% соответственно против 21,3 и 9,5% за аналогичный период 2014 г.

Основные транспортные коридоры России

Как и отмечалось ранее, основными интересантами и крупными клиентами складской недвижимости в январе–августе стали крупные продуктовые ритейлеры, у которых в Московском регионе наибольшим спросом на аренду и покупку качественных складских площадей исторически пользуются южное (59,2%), юго-восточное (14,0%) и северное направления (13,6%). Это объясняется главным образом географическим расположением Москвы, откуда открываются удобные транспортные коридоры для доставки грузов в ближайшие регионы России, особенно в направлении к югу по Каширскому и Симферопольскому шоссе. Так, например, в июле на юге Московского региона компания «Дикси» – один из лидеров продуктового ритейла в России – арендовала склад площадью 55,3 тыс. м2. Также X5 Retail Group арендовала 65,7 тыс. м2 на юго-востоке региона в логопарке «Софьино», помимо этого компания подписала договор на аренду строящегося распределительного центра площадью 38,7 тыс. м2 на территории логистического комплекса Freight Village на границе Новой Москвы и Калужской области.

По нашим оценкам, доля ритейл и дистрибуторских компаний по итогам года составит примерно 80–85%, благодаря высокой активности интересантов в начале второго полугодия этого года, а основной спрос будет нацелен на аренду уже готовых к въезду складских объектов класса А. Помимо уже заключенных сделок на юге и севере Московского региона, продуктовые ритейлеры активно рассматривают восточное направление для размещения распределительных центров. В ближайшей перспективе там может быть сдано в аренду и продано порядка 110–120 тыс. м2 качественной складской недвижимости, бо’льшая часть площадей будет строиться в формате built-to-suit.

Доля торговых и дистрибуторских компаний в общем объеме сделок в России, %

Также стоит отметить высокую активность ритейлеров непродовольственных товаров. Например, компания Adidas купила 120 тыс. м2 в складском комплексе «PNK-Чехов 2», где до покупки арендовала 60 тыс. м2, еще 62 тыс. м2 были в аренде у Enter, но ритейлер был намерен сократить арендуемую площадь до 12 тыс. м2. Эта сделка стала крупнейшей в истории в формате приобретения складов под собственные нужды. Также в 2015 г. возросла активность торговых компаний в том числе в некоторых регионах России. Около десятой части всего объема сделок в России за январь–август 2015 г. были заключены в регионах (не включая Москву и С.-Петербург), из них 80,9% с торговыми компаниями (ритейл – 62,4%, дистрибуторские – около 18,5%). Около 36,6% общего объема сделок среди торговых компаний в регионах было заключено в формате built-to-suit (BTS) на аренду и продажу крупными федеральными продуктовыми ритейлерами (26,0% – на аренду, 10,6% – на продажу).

Начало второго полугодия ознаменовалось несколькими крупными сделками: в Краснодаре был подписан договор на строительство комплекса под заказчика для ведущего федерального торгового оператора площадью 50 тыс. м2. А в Новосибирске на данный момент два крупных продуктовых ритейлера подписывают договоры аренды на расширение имеющейся складской площади. Также на финальной стадии подписания находится договор аренды высококлассного складского комплекса в С.-Петербурге в промзоне Шушары площадью 20 тыс. м2 крупным петербургским продуктовым оператором.

Помимо высокой активности ритейлеров, мы отмечаем, что онлайн-ритейл, который в 2014 г. занимал около 1,6% рынка, снизил свою активность: в 2015 г. было закрыто всего три небольшие сделки с компаниями Holodilnik.ru, Just.ru и Kuvalda.ru, только одна из сделок была заключена в Московском регионе.

Крупнейшие сделки ритейл-компаний на рынке Московского региона с начала 2015 г.
Компания Объект Площадь Тип сделки BTS/ Спекулятивно Дата заключения
Leroy Merlin ИП «Южные Врата» 100 000 Продажа BTS I кв. 2015 г.
«Билла» «Инфрастрой Быково» 20 650 Аренда Спекулятивно II кв. 2015 г.
Adidas «PNK-Чехов 2» 120 000 Продажа Спекулятивно III кв. 2015 г.
«Дикси» «A-Терминал» 55 300 Аренда Спекулятивно III кв. 2015 г.
X5 Retail Group Логопарк «Софьино» 65 700 Аренда Спекулятивно III кв. 2015 г.
Конфиденциально «PNK-Северное Шереметьево» 68 000 Продажа BTS III кв. 2015 г.
Конфиденциально «PNK-Чехов 3» 30 000 Продажа BTS III кв. 2015 г.
X5 Retail Group FreightVillage 38 700 Аренда Спекулятивно III кв. 2015 г.
Globus Group ИП «Холмогоры» 45 000 Аренда Спекулятивно III кв. 2015 г.
Источник: Colliers International.
Крупнейшие сделки ритейл-компаний в регионах России с начала 2015 г.
Компания Объект Площадь Тип сделки BTS/ Спекулятивно Дата заключения
X5 Retail Group «Армада-Парк», С.-Петербург 27 060 Аренда BTS II кв. 2015 г.
Конфиденциально «PNK-Косулино», Екатеринбург 20 950 Продажа BTS II кв. 2015 г.
Конфиденциально Краснодар 50 000 Аренда BTS III кв. 2015 г.
Конфиденциально «PNK-КАД», С.-Петербург 20 000 Аренда Спекулятивно III кв. 2015 г.
Источник: Colliers International.

Самым привлекательным фактором для заключения договоров арендаторами и покупателями сейчас является финансовая сторона: маржинальность любого бизнеса в условиях нестабильности падает, поэтому все ищут пути сокращения затрат. Арендаторы стремятся по низким ставкам аренды заключить долгосрочные договоры и таким образом сократить затраты на склады в общем объеме издержек компании, а покупатели – приобрести качественные объекты недвижимости по снизившимся ценам, что в будущем позволит существенно экономить на аренде склада в случае покупки под собственное размещение либо получать стабильный доход и рост стоимости актива в случае покупки с целью инвестиции. Таким образом, высокая активность ритейлеров в Москве и регионах России в середине лета может положительно отразиться на годовом показателе общего объема купленных и арендованных площадей за 2015 г. – более 1,6 млн м2 (из них около 1,2 млн м2 в Московском регионе против ранее прогнозируемых 600–700 тыс. м2), что является высоким значением для периода нестабильной экономической ситуации.

По материалам компании Colliers International
Складская недвижимость России. Итоги 2016 года
Складская недвижимость России. Итоги 2016 года

За 2016 г. рынок качественной складской недвижимости в России пополнился на 1378 тыс. м2, из которых в Московском регионе было построено и введено в эксплуатацию 720 тыс. м2, в Санкт-Петербурге — 189 тыс. м2, в регионах России — 469 тыс. м2.

Рынок складской недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга в I квартале 2017 года
Рынок складской недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга в I квартале 2017 года

«Первый квартал текущего года подарил всем участникам рынка робкую надежду на восстановление спроса на качественные складские проекты в Московском регионе. По моему мнению, прежде всего это связано с положительными изменениями в экономике страны. Соответственно, многие компании, до этого занимавшие выжидательную позицию и, скорее, оценивавшие условия и ставки аренды, решили воспользоваться благоприятным моментом и арендовать складские площади. При этом, если в 2016 г. основным драйвером спроса были продуктовые торговые операторы, то по итогам I квартала преобладающая доля в сделках пришлась на сегмент фарм-дистрибуции и online-торговли. Также мы наблюдаем возросшее количество запросов на приобретение складских комплексов», – комментирует ситуацию Максим Загоруйко, директор департамента индустриальной, складской недвижимости, земли Knight Frank, Россия и СНГ.

Склады формата self storage в России. Обзор рынка
Склады формата self storage в России. Обзор рынка

Компания Skladman USG провела исследование российского рынка складов индивидуального хранения.

E-commerce как новый драйвер российского рынка складской недвижимости
E-commerce как новый драйвер российского рынка складской недвижимости

Ведущая международная консалтинговая компания в области недвижимости CBRE совместно с девелоперской компанией «Логопарк Девелопмент» и при поддержке АКИТ подготовила аналитический отчет «Складской рынок в эпоху e-commerce».

Рынок складской недвижимости ожидает сокращение спроса
Рынок складской недвижимости ожидает сокращение спроса

Предлагаем вниманию читателей новый аналитический обзор, подготовленный экспертами компании Knight Frank