Объем рынка мультитемпературных складов в Московском регионе вырастет на 15%

Эксперты прогнозируют, что к концу 2019 г. общий объем мультитемпературных складских комплексов может увеличиться на 15% до 2,2 млн м², что будет составлять около 14% общего объема складской недвижимости в Московском регионе. Увеличение объема рынка мультитемпературных складских комплексов связано как с развитием крупных розничных сетей, которые строят собственные распределительные центры в Московском регионе, так и с ростом спроса со стороны покупателей на свежие продукты и healthy food с доставкой на дом.

По итогам 10 месяцев 2018 г. 47% общего объема мультитемпературных складов в Московском регионе, или около 900 тыс. м², построены спекулятивно, 53%, или около 1 млн м², – склады под заказчика.

Аналитики Knight Frank отмечают, что в Московском регионе наблюдается дефицит вакантных мультитемпературных помещений в качественных складских объектах класса А, так как в большинстве случаев данные объекты не выводятся на рынок, а строятся в формате built-to-suit или с привлечением генерального подрядчика с учетом индивидуальных требований заказчика. Основной объем предложения вакантных площадей в аренду в Московском регионе сформирован в складах класса В/С, хладокомбинатах – по итогам 10 месяцев 2018 г. объем вакантных площадей в складах данного типа составил около 35 тыс. м², что является низким показателем для рынка.

Также в рамках многих объектов (около 26% общего объема рынка мультитемпературных складов в Московском регионе) работают профессиональные логистические операторы, предлагающие клиентам комплекс своих услуг вместо прямой аренды. Средняя ставка за услугу ответственного хранения на холодильном складе (от 0 до +15 °С) по итогам 10 месяцев 2018 г. составила 25 руб. за палето-место в сутки без НДС, а средняя ставка за услугу ответственного хранения на морозильном складе (от 0 до –25 °С) составила 31 руб. за палето-место в сутки без НДС. Стоимость погрузочно-разгрузочных работ находилась в диапазоне 100–150 руб. за единицу без НДС. Следует отметить, что стоимость услуг логистического оператора зависит как от объемов хранения и обработки, количества отгрузок, так и от температурного режима.

Средний уровень запрашиваемой ставки аренды на холодильном складе класса А (температурный режим от 0 до + 10 °С) по итогам 10 месяцев 2018 г. находился в диапазоне 6000–7000 руб./м²/год triple net, на морозильном складе (температурный режим от 0 до –25 °С) – в диапазоне 7000–8000 руб./м²/год triple net. Средний уровень запрашиваемой ставки аренды в помещениях со специальным температурным режимом (как правило, данные зоны оборудованы приточно-вытяжной вентиляцией и используются для хранения алкогольной продукции) находился в диапазоне 4500–5000 руб./м²/год triple net. Следует отметить, что средний уровень запрашиваемых ставок аренды на мультитемпературные складские комплексы зависит как от объема и температурного режима помещений, так и от расположения объекта. Например, ставки на мультитемпературные склады класса B в пределах МКАД могут доходить до 10 000 руб./м²/год triple net. Аналитики Knight Frank отмечают, что чем ниже температура в складах, тем выше ставки аренды. Например, холодильные камеры возможно интегрировать в готовый сухой склад, а для морозильных камер требуется более прочный фундамент и дорогостоящее оборудование.

Новое строительство мультитемпературных складов в настоящий момент ведется преимущественно под заказ. Например, в III квартале 2018 г. был введен в эксплуатацию склад с мультитемпературными помещениями компании «Утконос» площадью более 72 тыс. м² на территории логопарка «Ориентир Север 3», до конца 2018 г. запланирован ввод распределительного центра «АШАН» с мультитемпературными зонами площадью более 100 тыс. м² на территории индустриального парка «Южные Врата», также компания «Строительный Альянс» приступила к строительству новой очереди складского комплекса для хранения фармацевтической продукции «Фора Фарм» и т.д.

По итогам I–III кварталов 2018 г. общий объем сделок с мультитемпературными складскими комплексами в Московском регионе составил около 15% общего объема, что в абсолютном выражении равно 192 тыс. м². Средний размер сделки площадью до 10 тыс. м² по итогам I–III кварталов 2018 г. составил 4,3 тыс. м² (средний размер сделки за аналогичный период 2017 г. составлял 6,5 тыс. м²), а средний размер сделки от 10 тыс. м²  – около 26 тыс. м² (средний размер сделки за аналогичный период 2017 г. – 31,2 тыс. м²). Основную долю в структуре спроса на мультитемпературные складские комплексы формируют ритейлеры, которые хранят продукцию как в холодильных, так и в морозильных зонах. Совокупный объем сделок с ритейлерами за 9 месяцев составил около 102 тыс. м², или 20% общего объема сделок с ритейлерами.

Крупнейшей сделкой в данном сегменте стала аренда розничным ритейлером «Вкус Вилл» склада компании «Дикси» на территории «PNK Парка Северное Шереметьево» площадью около 52 тыс. м². Данную сделку можно охарактеризовать как уникальную для рынка, так как, во-первых, крупные мультитемпературные склады класса А в аренду появляются на рынке крайне редко, во-вторых, изначально склад строился исходя из индивидуальных технических требований компании «Дикси», и для аренды данного объекта компании «Вкус Вилл» скорее всего пришлось оптимизировать свою логистику. Второе место в структуре спроса на мультитемпературные склады по итогам I–III кварталов 2018 г. занимают фармацевтические компании, общий объем сделок в данном сегменте составил около 31 тыс. м², далее идут дистрибуторы (около 28 тыс. м²) и алкогольные компании (около 26 тыс. м²).

Как полагает директор департамента складской недвижимости Knight Frank Сергей Кузичев, в перспективе 2–3 лет по мере роста ряда розничных продуктовых сетей, появления новых игроков рынка, а также увеличения потребительского спроса на свежие продукты и здоровое питание объем мультитемпературных складских комплексов в Московском регионе будет расти в пределах 15%. Например, в период с IV квартала 2018 г. по IV квартал 2019 г. запланирован ввод около 230 тыс. м² складских площадей с мультитемпературными помещениями, из которых около 93% строятся под заказчика и только 7% – для дальнейшей сдачи в аренду или оказания логистических услуг.

В настоящий момент аналитики Knight Frank разделяют мультитемпературные склады в России на три сегмента:

• качественные складские комплексы, в которых возможна свободная планировка, организация многоярусного складирования;
• старые производственные здания времен советской постройки, отличительными чертами которых является большая энергоемкость, маленькая высота потолков, отсутствие возможности свободной планировки склада;
• небольшие склады современной постройки с маленькими холодильными и морозильными помещениями.

Все помещения для хранения пищевых продуктов делятся на средне- и низкотемпературные (глубокой заморозки). Температурный режим помещений первого типа – –5 °С и выше. Обычно они применяются для хранения молочных продуктов, гастрономии, овощей, фруктов, а также охлажденных мяса и рыбы. Кроме того, согласно требованиям СЭС мясо, рыба, овощи/ фрукты, хранящиеся в больших объемах, должны находиться в изолированных друг от друга секциях. Среднетемпературные холодильники предназначены для относительно непродолжительного хранения продуктов.

В помещениях глубокой заморозки температурный режим, как правило, от –18 °С до –20 °С, но в отдельных случаях доходит до –30 °С. Такие зоны подходят для длительного хранения мяса и рыбы, либо полуфабрикатов (мясных, рыбных) или морепродуктов.

Особый вид «пищевых» холодильных помещений – винные. У вина очень строгие правила хранения: стабильная температура (в зависимости от рекомендаций производителей ее нижний предел может быть +10 °С, верхний – до +18 °С, влажность воздуха – не менее 50–65% (в отдельных случаях – до 80%), полная темнота, отсутствие вибрации и шума, постоянное поступление свежего воздуха. Такие требования могут обеспечить только специальные «винохранилища»: либо шкафы для хранения вина, либо шкафы для хранения и сервировки (подготовки к подаче на стол) вина, либо винные погреба, оснащенные холодильным оборудованием.

Вторая категория холодильных помещений предназначена для хранения скоропортящихся непищевых продуктов и изделий. Здесь идет речь, прежде всего, о меховых изделиях и цветах. Как и вину, им нужен не только особый температурный, но и влажностный режим. Что касается меха, то этот режим может варьироваться в зависимости от его вида, но в целом помещения для изделий из него имеют температуру от +2–+7 °С и влажность 40–60% – только при таких условиях структура волоса не испортится.