Склады «второй свежести»

Российский рынок холодильных складов

О. Мамаев, исполнительный директор
компании PNK Group

Сетовать на качество продуктов в магазинах давно стало «хорошим тоном». Но мало кто из потребителей и даже экспертов, которые обсуждают эту тему, знают, слышали или упоминают о том, что базис для того, чтобы обеспечить качество продуктов на полке, – это условия хранения на складе и транспортировки от производителя к конечному потребителю.

Продукты, даже самые непритязательные к условиям хранения, при нарушении последних если и не станут полностью непригодными к употреблению, но потеряют свои вкусовые качества. Что уж говорить о продуктах, требующих охлаждения или заморозки?.. Но большая часть холодильных складов в России перешла к нам из советской эпохи. Они безнадежно устарели как морально, так и физически. В последнее время среди крупных ритейлерских компаний начал формироваться устойчивый спрос на современные мультитемпературные склады. Однако строительство такого объекта – задача технически крайне сложная, и лишь немногие российские компании обладают достаточной экспертизой в этой области. PNK Group одной из первых начала строить в России мультитемпературные склады по западным технологиям. Что же нужно знать о современном мультитемпературном складе тем предпринимателям, кто, возможно, планирует его организовать или использовать?

Текущая ситуация

По сравнению с Европой и США логистическая инфраструктура России до сих пор остается катастрофически неразвитой. Особенно это касается складских комплексов, предназначенных для хранения термолабильных продуктов. Для этого есть две основные причины. Первая – это тяжелое «наследство» в виде достаточно большого количества старых советских «холодильников». Тяжелое даже не в силу их ужасного качества (это очевидно), а потому, что практически все эти активы перешли их нынешним владельцам за бесценок. Наличие неэффективного, но сверхдешевого ресурса сильно затормозило инвестиции в эту отрасль. Большинство компаний на рынке индустриальной недвижимости не располагает достаточным финансовым потенциалом, чтобы построить новый, современный мультитемпературный склад с разумным уровнем окупаемости, способный конкурировать с массовым низкокачественным, но очень дешевым предложением на рынке.

Вторая проблема заключается в том, что Россия, к сожалению, относится к странам третьего мира. Поэтому требования к качеству продукции и условиям ее хранения даже у западных производителей и ритейлеров долгое время были, скажем так, сильно упрощенными. Для того, чтобы представлять свою продукцию на растущем российском рынке, производители готовы были закрывать глаза на несоответствие нормам температуры хранения, влажности и т. д.

Следствие всего этого – огромное технологическое отставание российских девелоперов, на преодоление которого опять же нужны серьезные инвестиции. Мультитемпературный склад несопоставим по технологической сложности с обычным терминалом класса А. Знания стоят достаточно дорого. Например, прежде чем принять решение о строительстве мультитемпературного терминала, нужно потратить несколько лет на изучение технологий в США и Европе. Чтобы сформировать экспертизу, необходимую для реализации проекта Urenholt, мы стали членами двух международных холодильных ассоциаций: International Association for Cold Storage Construction (IACSC) и Interna­tional Association of Refrigerated Ware­houses (IARW). И все равно в процессе реализации столкнулись с массой сложностей и приобрели бесценный опыт. Достаточно сказать, что часть строительных материалов, которые не производятся в России, пришлось ввозить из-за рубежа. Сегодня мы построили собственные заводы для производства европейских стройматериалов, но тогда пришлось буквально жертвовать рентабельностью, которая в нашем сегменте и без того невысока. Зато заказчик остался доволен: объект был построен всего за 7 месяцев, а на открытие приезжал принц-консорт Дании Хенрик. Таким образом, первый полноценный мультитемпературный build-to-suit в России был построен в 2011 г.

Спрос и предложение

По мере развития продуктового ритейла в России все больше компаний стали осознавать, что неудовлетворительные условия хранения продуктов – это не просто товарные потери, которые можно в конечном итоге переложить на плечи потребителей, но еще и серьезные репутационные потери. Поэтому сегодня в России начинает формироваться устойчивый спрос на мультитемпературные склады, приближенные к западным стандартам. Тренд, как обычно, задали западные игроки: Urenholt Logistycs стала первой компанией, которая устала от компромиссов. Следом потянулись российские ритейлеры: строится мультитемпературный комплекс площадью 44 тыс. м2 для компании «Дикси», а Х5 Retail Group рассматривает масштабную программу по строительству собственных складов, в том числе и мультитемпературных, и т. д. Причем современные мультитемпературные склады необходимы не только производителям и продавцам продуктов питания, но и лекарств, косметики, парфюмерии, которые тоже очень сильно зависят от температуры.

Между тем, если посмотреть те немногие холодильные склады, которые сегодня есть в России, сложится весьма хаотичная картина. Даже если оставить за скобками «советское наследие», приходится признать, что системно этого продукта на рынке до сих пор нет. Вернее, он только-только начинает появляться в виде отдельных предложений очень разного уровня. Пока полноценный сегмент холодильных складов отсутствует. Можно выделить несколько тенденций. Некоторые крупные компании-потребители, особенно западные, отчаявшись найти квалифицированного исполнителя, пытаются построить для себя склады самостоятельно. В редких случаях им удается получить продукт, который более-менее их устраивает, но с очень большими финансовыми и временными затратами. Многие российские девелоперы переделывают стандартные склады под холодильники. Но такие объекты крайне неэффективны. Очень высоки затраты на обслуживание, потребление электроэнергии, риски нарушения температурного режима, потери площади хранения составляют до 30% и т. д. Такой tailor-made – абсолютный нонсенс, на Западе это никому и в голову не придет.

Но главная проблема в том, что в России недостаточно просто знать технологии, которые успешно применяются на Западе. Необходимо их адаптировать к специфическим российским условиям и рискам и всегда строить объект с большим запасом прочности. Например, в Европе и США логистическая компания доставляет на склад объект ровно той температуры, которая прописана в условиях. В России такого даже представить себе нельзя – если продукт пришел неразмороженным, как правило, никто и не подумает проверять его температуру. А между тем доохлаждение требует значительно большего ресурса от холодильного склада. Или, например, к доку, предназначенному для фуры, совершенно спокойно может подойти «ГАЗель», и вместе с товаром на склад начнет поступать поток горячего и влажного воздуха. Мы, например, всегда исходим из того принципа, что склад должен эффективно работать именно в реальных условиях: нельзя повысить культуру труда, но можно придумать адекватное технологическое решение. Есть и более специфические нюансы, например тип перегородок между различными температурными зонами. Если оборачиваемость товаров высока, то никакие скоростные ворота не помогут – приходится применять другие решения: повышать мощность холодильного оборудования, делать специальные холодильные завесы, шторы, которые позволяют передвигаться быстро, и т. д., не говоря уже о таком риске, как перебои с электроснабжением. Хороший «холодильник» может несколько недель хранить температуру и при полном отключении оборудования, если он законсервирован.

В целом по нашим наблюдениям сегодня на российском рынке системно и профессионально мультитемпературные склады никто не строит. Спрос на эффективные объекты как с точки зрения сохранения качества продукции, так и с точки зрения стоимости владения, эксплуатации и обслуживания пока ждет своего предложения. Но при этом мы видим, что все крупнейшие потребители нацелены именно на этот путь, значит, в среднесрочной перспективе нас ждет появление еще одного высокотехнологичного сегмента на рынке индустриальной недвижимости.

Склады формата self storage в России. Обзор рынка
Склады формата self storage в России. Обзор рынка

Компания Skladman USG провела исследование российского рынка складов индивидуального хранения.

E-commerce как новый драйвер российского рынка складской недвижимости
E-commerce как новый драйвер российского рынка складской недвижимости

Ведущая международная консалтинговая компания в области недвижимости CBRE совместно с девелоперской компанией «Логопарк Девелопмент» и при поддержке АКИТ подготовила аналитический отчет «Складской рынок в эпоху e-commerce».

Рынок складской недвижимости ожидает сокращение спроса
Рынок складской недвижимости ожидает сокращение спроса

Предлагаем вниманию читателей новый аналитический обзор, подготовленный экспертами компании Knight Frank

Self storage – cклады индивидуального хранения
Self storage – cклады индивидуального хранения

Компания Skladman USG провела исследование зарубежного рынка складов индивидуального хранения

Объем инвестиций в европейскую индустриальную недвижимость бьет рекорды
Объем инвестиций в европейскую индустриальную недвижимость бьет рекорды

В совокупности во всех странах Европы инвестировано более 24,5 млрд евро, что на 4% выше показателя 2015 г. Наибольший объем инвестиций пришелся на долю Германии: здесь заключены сделки на общую сумму 4,5 млрд евро. 2016 г. стал для Европы рекордным не только с точки зрения объемов инвестиций, но и по показателям поглощения.