Built-to-suit в реалиях пост-пандемии

По итогам I квартала 2020 г. доля проектов BTS составила 56% от нового предложения. С начала года уже были построены новый этап распределительного центра Wildberries (около 50 тыс. м²) и РЦ компании «Верный» (более 40 тыс. м²).

Пандемия COVID-19 и очередной кризис стали стрессовым фактором для рынка коммерческой недвижимости. Однако разные сегменты среагировали на него по-разному. Торговая недвижимость переживает апокалипсис, на офисном рынке арендаторы поспешно сокращают и оптимизируют площади, девелоперы откладывают и переносят сроки завершения проектов. Тем временем складской сегмент в очередной раз продемонстрировал наибольшую устойчивость в критической ситуации. Ведь что бы ни случилось, люди будут покупать продукты и товары первой необходимости, а их нужно где-то складировать – хранить товар в космосе не получится.

Даже из закрытых торговых точек продукция возвращается на склады, чтобы пережить тяжелые времена и затем найти своего покупателя. Тем не менее, как и в любой кризис, мы скоро увидим перераспределение спроса со стороны одних игроков рынка в пользу других. Как же в такой обстановке поведет себя формат built-to-suit, до этого стремительно набиравший обороты?

BTS: как было до пандемии

До начала эры BTS на нашем рынке, когда ни о какой пандемии не шла и речь, заказчики часто сами строили объекты, используя при этом услуги генподряда строительных компаний. В классической схеме генподряда строящийся складской объект финансируется клиентом и всецело отвечает его индивидуальным техническим требованиям. При этом заказчик получает полностью обособленное здание со своей собственной инфраструктурой.

Когда рынок спроса распробовал преимущества BTS, главным экономически привлекательным моментом оказалось то, что традиционный built-to-suit строится полностью на деньги девелопера и, как правило, на его земле, в пределах застраиваемого им большого логопарка. Последующий возврат инвестиций происходит за счет арендной платы от клиента, или инвестиционной продажи BTS, построенного под аренду для конкретного заказчика, или выкупа его клиентом или заказчиком.

Такой формат подразумевает выделенный объект в рамках логистического парка, но обычно инфраструктура комплекса все равно остается общей для всех арендаторов. Однако в большинстве случаев built-to-suit на сегодняшнем рынке – это очень крупный генподряд, по своему объему сопоставимый со средним логопарком. Причем гарантии финансирования его строительства по-прежнему лежат на плечах девелопера. Примерами могут служить складские объекты (с последующей покупкой), построенные PNK Group для «Леруа Мерлен» (140 000 м²) и «Детского мира» (62 000 м²).

Нужно помнить, что проекты BTS всегда отличаются высокой кастомизацией и индивидуальным подходом. Он представляет из себя нестандартный логистический комплекс и имеет ряд уникальных и специфических характеристик. У такого объекта должна быть заранее сформирована удобная инфраструктура, которая позволит заказчику выстроить индивидуальную внутрискладскую логистику и сэкономить на затратах до 20% и более.

Сами девелоперы ранее с опаской относились к строительству под ключ. Ведь если заказчик проекта потеряет свой бизнес (что более чем возможно в условиях современной нестабильной экономики), найти другого арендатора для столь специфического склада будет крайне сложно. Однако в последние годы built-to-suit становился все более популярным и в итоге превратился в новую тенденцию на российском рынке складской недвижимости.

Мы полагаем, что пандемия не отразится критическим образом на развитии BTS: формат будет пользоваться спросом, а после окончания кризиса снова постепенно пойдет в рост.

Посткарантинный рынок: есть ли место BTS?

Основными заказчиками складов built-to-suit являются операторы крупного сетевого ритейла, дистрибьюторы, игроки рынка логистических услуг и e-commerce. Фактически, это компании из сфер, менее всего пострадавших в данный кризис – те, чьи услуги будут востребованы в условиях сниженной покупательской активности населения.

У таких игроков есть свои технические требования, которым не всегда соответствуют стандартные склады, экспонируемые на рынке. Это могут быть разные температурные режимы хранения, зоны под лицензируемый товар, зоны комплектации, особый шаг колонн, специально спроектированные стеллажные или мезонинные конструкции, конвейеры, повышенное количество доков и прочее. Поэтому многие крупные игроки сегодня принимают решение не арендовать складские площади, а построить собственный склад, идеально заточенный под их потребности – built-to-suit.

Крупнейшие объекты BTS – это масштабные распределительные центры для компаний «Леруа Мерлен», «Детский Мир», «Лента», «Ашан», IKEA, Wildberries, «Магнит», «Утконос», «Деловые линии» и т.д. Более всего BTS актуален для представителей онлайн-площадок, а также ритейлеров, которые усиливают направление удаленных каналов продаж.

Для качественной работы склада им требуется увеличение шага колонн и рабочей высоты помещения, повышение нагрузки на полы, автоматизация ряда процессов. Это означает, что будущее BTS обеспечено, ведь именно e-commerce станет локомотивом восстановления складского рынка после кризиса. Уже с начала года операторы онлайн-торговли и логистики, курьерские службы и сервисы доставки начали забирать площади в большем объеме, чем планировали.

По итогам I квартала 2020 г. компании e-commerce начали лидировать по объему спроса – 54% совокупной площади всех сделок.

Постскриптум

Но и это еще не всё. Как показывает невеселый опыт других стран, после эпидемии люди еще долго избегают посещать общественные места, торговые центры, кафе и магазины. Поэтому доставка «до двери» останется в приоритете на длительное время, если не станет постоянным трендом.

Хочу отметить, что этот быстрорастущий тренд стал характерен для нашей страны только сейчас, в то время как за рубежом он наметился давно и постоянно усиливался без влияния карантинов.

Теперь многие игроки наконец осознали важность доставки и планируют развивать собственные сервисы и каналы сбыта. Для этого им потребуется модернизация стандартных складских помещений или все тот же объект built-to-suit.

В дальнейшем бум e-commerce приведет к частичному объединению складской и торговой недвижимости, и через какое-то время после окончания кризиса мы увидим на рынке гибридные форматы индустриальной недвижимости.