Дискуссия «PRO Склады России» в рамках форума по недвижимости PROEstate

Многоэтажные склады получат столичную прописку

«Объем спекулятивных предложений на складском рынке Москвы (внутри МКАД) составляет около 1,5 млн м², из которых на класс А приходится всего 79 тыс. м², на класс В – 313 тыс. м² и 1,127 млн м² составляет класс С. Таким образом, качественные объекты составляют лишь четверть предложения,  – рассказал Ярослав Дарусенков, руководитель отдела консалтинга Skladman USG. – Около 60% складов расположено на юге Москвы, в промзонах». По словам спикера, в крупнейших мегаполисах мира мэрии способствуют строительству складов в черте города, так как они снижают нагрузки на дороги. В Лондоне и Париже, например, склады развиваются внутри окружной дороги. Московским арендаторам (ритейлерам, интернет-магазинам) также нужны точки дислокации внутри МКАД.

Как отметил Евгений Нумеров, управляющий партнер, сопредседатель складского комитета АИП России, Skladman USG, создание многоэтажных складов в мегаполисах – это уже давно не миф и даже не тренд, а насущная необходимость: сегодня ведется активная борьба за рынок «доставка в день заказа». Скорость доставки является вторым фактором после стоимости. Более 40% покупателей предпочитают срочную доставку. Девелопмент многоэтажных складов в черте города связан с рядом рисков, среди которых сложности проектирования, высокая стоимость земли, конкуренция с другими типами коммерческой и жилой недвижимости. В силу отсутствия практики есть трудности и с оценкой малоэтажных складов как инвестпродукта. Однако, несмотря на это, спикер считает, что высокий спрос со стороны e-commerce на склады в черте города через 3–5 лет приведет к значительному росту многоэтажных складов.

«В прошлом году наша компания приобрела земельный участок на севере Москвы, в 500 м от МКАД, в районе Алтуфьевского шоссе, – делится опытом Екатерина Морозова, управляющий директор PNK Group. – Мы планировали стандартный склад на 80 тыс. м², однако спрос на площади оказался так велик, что часть складского комплекса было решено построить в два этажа. Изначально площадка была ровной, мы в одном месте завысили рельеф, в другом – занизили, в итоге получилось, что с каждого этажа может вестись полноценная отгрузка товара фурами».

Генеральный директор АО «Авторемонтный завод № 5» Ярослав Хитьков отметил, что сегодня арендатор хочет работать в современном деловом квартале, поэтому в первую очередь его интересует инфраструктура объекта. Эксперт поделился опытом комплексного развития территории на примере проекта «Авторемонтный завод № 5», где на территории 150 тыс. м² малоформатные склады и производство совмещены с качественной инфраструктурой (магазины, кафе, спортивные залы, зеленые зоны).

Арендные ставки: рост продолжается

В ходе обсуждения экономики складского девелопмента генеральный директор Skladman USG Александр Хомич среди главных трендов назвал устойчивый рост спроса на склады, сокращение доли вакантных площадей и постепенное возвращение ставки аренды к уровню 2016 г. «Еще недавно мы наблюдали рынок арендатора, а сегодня арендодатели имеют более сильную позицию при переговорах», – отметил спикер. По мнению генерального директора, управляющего партнера Logistics Partners Сергея Лысенкова, говорить, что до конца года будет введен 1 млн м² новых складских площадей – это лукавство: во-первых, срок ввода части проектов по традиции будет перенесен, а, во-вторых, как минимум половина проектов – это BTS, у которых уже есть арендаторы. Таким образом, ждать увеличения вакантных площадей не стоит, а вот ставки аренды продолжат расти.

Обсуждая наиболее востребованные концепции складов, директор по аренде и маркетингу Raven Russia Вячеслав Холопов отметил, что обычный стандартный сухой склад будет востребован всегда, несмотря на то, что экономика не показывает бурного роста. «В ближайшие 10 лет Big Box точно не устареет, – сказал эксперт. – А вот возводить уникальные здания под e-commerce не обязательно. Нестандартные форматы имеет смысл строить только под долговременные контракты (10-15 лет)».

Константин Тесов, управляющий партнер s500.pro, рассуждая о маркетинге объекта, считает, что арендаторы стали более точно формулировать запросы по геолокации и прочим характеристикам объекта. Сегодня даже крупные компании нередко заходят с маленького запроса, чтобы понять качество услуг на объекте и, если все устраивает, берут большие площади. «Интернет-маркетинг работает в основном для средних и малых объектов, однако 1–2 раза в год могут быть крупные запросы, – сказал эксперт. – Очень важно грамотно работать со звонками. Некачественно принятый запрос ведет к потере клиента». Игорь Степанов, руководитель категории коммерческая недвижимость и услуги «Авито Недвижимость» отметил, что сегодня более 40% запросов поступает с мобильного приложения, также многие клиенты приходят из соцсетей. Прежде всего люди хотят оценить рынок, понять, насколько широк выбор, и лишь потом приступают к поиску лучших предложений. Значительное внимание клиенты уделяют качественным фотографиям объекта.

Большой интерес у участников конференции вызвало обсуждение инновационных технологий. Юрий Куликов, инженер по автодорожным проектам LafargeHolcim Russia, рассказал об опыте применения технологии плоскостного укрепления грунта при строительстве СК в индустриальном парке «Ворсино» и логистического комплекса «Софьино». По словам спикера, данная технология уменьшает объем вывоза грунта на 20–100% и ведет к снижению стоимости конструкции на 15–70%. Генеральный директор ООО «Интеллектуальная архитектура» Виктор Вербовский объяснил, как с помощью датчика движения большого радиуса действия К2150 можно сэкономить на освещении. Благодаря большой зоне чувствительности, датчик может заменить 3–4 импортных аналога. Экономия затрат уже сегодня выходит на первый план в инновационных технологиях, и этот тренд со временем будет только усиливаться.