Light industrial 6.0

Light Industrial (лайт индастриал) – новый формат возведения и функционального обеспечения промышленных зданий на рынке складской недвижимости в России, сочетающий производство, склад, торговую зону, офис и шоурум – 5-в-1.

Олег Изотов, управляющий директор категории «Коммерческая недвижимость» Avito Недвижимость, озаглавил своё выступление «Light industrial: динамика спроса и предложения по данным Авито, портрет клиента».

Авито является самой большой площадкой по работе с объявлениями в мире. Сейчас на площадке размещено порядка 300 тыс. предложений коммерческой недвижимости, которые набирают свыше 63 млн. просмотров. 91 тыс. пользователей размещают на Авито объявления о ней.

Предложение по продаже коммерческой недвижимости Light Industrial площадью 501 – 5000 м². Авито разделяет этот рынок на три сегмента по площади: 501 – 1500, 1501 – 3000 и 3001 – 5000 м².

Предложение по продаже площадей за год, с октября 2024 по октябрь 2025 г., во всех трех сегментах выросло.

За год, больше других выросло предложение в сегменте 501–1500 м² – на 65%. Доля этого сегмента составила 60%.

Предложение в сегменте 1501–3000 м² выросло за год на 44%.

Менее других увеличилось предложение в сегменте 3001–5000 м² – только на 26%.

Предложение аренды коммерческих площадей от 501 до 1500 м² увеличилась на 68%, составив 67%.

Предложения аренды в сегменте 1501 – 3000 м² возросла на 63%, а в сегменте 3001 – 5000 м² – на 49%.

60% всех предложений по продаже и аренде коммерческой недвижимости сосредоточено в Москве и Санкт-Петербурге.

В Москве и Московской области предложения по продаже выросли на 63%, а аренды – на 51%. Рост в Санкт-Петербурге и Ленинградской области составил 90% и 111% соответственно. Однако самый большой рост наблюдался в Нижегородской области – +141%.

В Москве 24% всех предложений составила продажа, а остальные 76% – аренда.

Продажи в сегменте 501–1500 м² в столице за год показали рост +89%, в сегменте 1501–3000 м² – +40%, в сегменте 3001–5000 м² – +32%.

Рост предложений по аренде в столице был ниже среднего по стране. Предложения по аренде в сегменте 501–1500 м² увеличилась на 54%, в сегменте 1501–3000 м² рост составил +56%, а в сегменте 3001–5000 м² – на 29%.

Спрос на коммерческую недвижимость за прошедший год показал совсем мало плюсов, в отличие от прошлого года. В структуре спроса преобладала аренда – 83%, продажи составили только 17%. По итогам года увеличились только продажи в сегменте 501–1500 м² – +20%. В остальных сегментах наблюдался спад: на 31% снизились продажи в сегменте 1501–3000 м², и на 23% в сегменте 3001–5000 м². В аренде также происходила коррекция: -15%, -28% и -37% соответственно.

В Москве и Московской области покупка коммерческой недвижимости увеличилась, в целом, на 19%, а аренда снизилась на 23%. Рост продаж в Санкт-Петербурге и Ленинградской области был меньшим – +14%, так же как и падение аренды – -12%. Всего в этих двух регионах было сосредоточено 54% спроса.

Продажи по сегментам в Москве показали следующую картину: выросли продажи площадей в сегменте 501–1500 м² – +45% и в 3001–5000 м² – +14%. Продажи в сегменте 1501–3000 м² наоборот сократились на 25%. Аренда коммерческой недвижимости в Москве за прошлый год сократилась во всех сегментах: -17%, -36% и -40% соответственно.

Выступление Олеси Соловьёвой, управляющего директор СОВКОМБАНК, называлось «Инвестиционные стратегии в складской недвижимости».

По её словам в 2025 г. ожидается объём нового строительства объектов Light industrial в размере 400 тыс.м². Это станет рекордным показателем за весь период наблюдений с 2019 г. В 2023 г. было введено 146 тыс.м², в 2024 г. – 289 тыс.м².

Крупнейшим объектом, ожидаемым к вводу в 2025 г. должен стать DCL Томилино парк, включающий в себя 5 корпусов общей площадью 102 тыс.м². Производственно-складской комплекс «Томилино Лайт Индастриал Парк» располагается в посёлке Томилино городского округа Люберцы Московской области.

Совокупно на этапе строительства, заявленных к вводу в 2025-2026 гг., находится более 700 тыс.м². На стадии планирования находится около 2,7 млн м². Большая часть анонсированных проектов (67%) представлена жилищными застройщиками. При этом темпы начала строительства новых объектов продолжают замедляться ввиду затянувшегося периода жёсткой денежно-кредитной политики и сохраняющегося роста стоимости строительства.

Обеспеченность складами big box в России ощутимо уступает Китаю и Польше. Так, на 1 объект МСП в РФ приходится всего 7 м², а на формат Light industrial – 0,3 м². В Германии объём сделок с Light industrial ежегодно превышает 6-7 млн м² – более чем в 100 раз по сравнению с РФ. Фактический же спрос в России – 3,4 млн м².

По данным О. Соловьёвой на московском рынке дефицит Light industrial составляет 3 млн м².

Так в 2024 г. на 3505 млн м² спроса пришлось 571 млн м² предложения. В 2025 г. эти значения составят 3614 и 871 соответственно. На основе консенсус-прогноза совокупная потребность Light industrial только в Московском регионе составит к 2030 г. не менее 4,2 млн. м². При этом предложение опередит спрос – 4,4 млн м².

На рынке будут происходить следующие структурные изменения:

• Постепенное уменьшение доли производителей-собственников (с 30% до 8%);
• Устойчивый рост арендного сектора (до 80%);
• Переориентация инвесторов на BTS-проекты.

В центральных районах произойдёт доминирование аренды (+80%), в пригородной зоне сконцентрируется более высокая доля производств. Увеличится капитализация качественных активов.

В настоящее время рынок Light Industrial переходит к модели с доминированием аренды и профессиональных инвестиций, сохраняя нишевые возможности для производителей-собственников, особенно в регионах. Ключевой драйвер роста - адаптация объектов под меняющиеся требования логистики и производства.