Спад на рынке складской недвижимости достигает максимума

Анализ строительства складских помещений за 2016 г.

По предварительным итогам, с начала прошлого года объем введенных в эксплуатацию складских помещений составил 510 тыс. м2. По сравнению с 2015 г. (800 тыс. м2) этот показатель в 2016 г. ниже на 36,2 %, что в абсолютном выражении составляет 290 тыс. м2. По данным компании S.A.Ricci, это самый низкий уровень ввода новых складских площадей за последние 5 лет начиная с 2012 г.

Предложение. В 2016 г. наиболее рациональной и распространенной стратегией стал ввод крупных складских комплексов под конкретного клиента (built-to-suit). Примерами таких объектов являются: складской комплекс в Реутове – 17 тыс. м2, СК «Южные Врата» (Leroy) – 90 тыс. м2 и «PNK – Северное Шереметьево» (Mercedes-Benz) – 50 тыс. м2.

Динамика прироста нового предложения складских площадей

Объем новых складских площадей, введенных в эксплуатацию в 2016 г., распределился между тремя направлениями: юг, восток и север. По предварительным итогам, самым активным направлением по вводу стало южное направление – здесь было построено 165 тыс. м2. На севере прирост предложения в 2016 г. составил 152 тыс. м2. На восточном направлении объем нового предложения составил 75 тыс. м2. Следует отметить, что большая часть введенных складских комплексов на южном и северном направлениях – это склады формата built-to-suit (90 и 50 тыс. м2 соответственно).

Структура прироста предложения по направлениям

В настоящее время идет активное строительство транспортных развязок на федеральной трассе «Магистраль М-7 «Волга». Ожидается, что магистраль будет достроена до конца 2017 г. По окончании всех работ трасса М-7 «Волга» в границах города Балашихи будет иметь пять полос движения в каждом направлении, три из которых предназначены для транзитных потоков. Таким образом, улучшение транспортной доступности сделает более удобными и привлекательными логистические объекты, расположенные на восточном направлении. В настоящий момент по данному направлению расположены два таких крупных складских комплекса как «Атлант Парк» и «Raven Ногинск». Сейчас совокупный объем арендуемой площади в «Атлант Парке» составляет 360 тыс. м2, а строится еще 60 тыс. м2. Ввод в эксплуатацию планируется в мае 2017 г. Также есть проект строительства в «Атлант Парке» еще около 300 тыс. м2 складских помещений. В складском комплексе «Raven Ногинск» арендуемая площадь составляет 334 тыс. м2.

Примеры крупных складских комплексов, введенных в эксплуатацию в 2016 г.
Объект Шоссе, км от МКАД Площадь, м2 Класс Девелопер Квартал
«Южные Врата» (Leroy Merlin) BTS Каширское, 30 90 000 А Radius Group III
«Северное Шереметьево» (Mercedes-Benz) BTS Рогачевское, 25 50 000 А PNK Group III
«ПНК – Северное Шереметьево» (корп. 6) Рогачевское, 25 47 000 А PNK Group III
«Валищево» (корп. 4) Симферопольское, 32 34 000 А PNK Group III
ИП «Север-1» (6 и 7 очередь) Дмитровское, 27 31 000 А «Логопарк Девелопмент» III
СК «Бритово» Новорязанское, 30 20 000 А ССТ II
Складской комплекс (BTS) Горьковское 17 000 B Step I
По данным компании S.A. Ricci

В 2016 г. реализована знаковая сделка для рынка складской недвижимости: один из крупнейших девелоперов – Radius Group подписал соглашение с компанией «Ашан Ритейл Россия» о строительстве складского и логистического комплекса площадью свыше 138 тыс. м2 в Домодедовском районе Московской области. Новый распределительный центр станет крупнейшим в Европе зданием такого типа, построенным для одной компании. Инвестиции в проект составят около 6 млрд. руб.

По предварительным итогам в 2016 г., доля складов класса А в совокупном объеме нового предложения составила 96 %, а класса B – 4 %, что в абсолютно выражении составляет 419 тыс. м2 и 17 тыс. м2 соответственно. В условиях высокой вакансии девелоперы стараются выводить на рынок только высококачественные и наиболее конкурентоспособные площади.

Примеры значимых сделок, совершенных в 2016 г.
Клиент Направление км от МКАД Объект Класс Площадь сделки, тыс. м2 Тип сделки
О’кей Ленинградское 27 Логопарк Север-2 А 59,6 Аренда
Hoff Каширское 12 Северное Домодедово А 50,0 Аренда
Faberlic Каширское 12 Северное Домодедово, ПЛК А 46,0 Аренда
Castorama Симферопольское 50 PNK-Чехов 3 А 42,4 Аренда
BMW Киевское 50 PNK-Бекасово A 34,3 Аренда
По данным компании S.A. Ricci

Спрос. С начала года объем поглощения складских площадей составил 1,1 млн. м2, что на 15 % меньше по сравнению с 2015 г. (1,3 млн. м2) и в абсолютном выражении составляет 200 тыс. м2.

Наиболее привлекательным для арендаторов продолжает оставаться южная часть Московского региона. На южное направление пришлось 47 % общего объема реализованных сделок, что в абсолютном выражении составляет 466 тыс. м2. На юго-восточном направлении объем поглощения составил 20 % (195 тыс. м2), а на юго-западном направлении – 10 % (101 тыс. м2). На севере Московского региона объем сделок составляет 15 % (143 тыс.  м2). Западное и восточное направления пользуются наименьшим спросом – всего 1 % общего объема на каждое.

Динамика средней запрашиваемой ставки аренды, руб./м[sup]2[/sup]/год (triple net)

Вакантность. Уровень вакантности на конец 2016 г. в среднем по рынку составляет 8,2 %, что эквивалентно 921 тыс. м2 свободных площадей. Этот показатель снизился на 0,8 пунктов с начала года, что объясняется значительным превышением (более чем в 2 раза) спроса над предложением.

Ставки. Средневзвешенные ставки аренды в Московском регионе c начала года остаются стабильными. В рублевом исчислении уровень арендной ставки остается неизменным уже 7 кварталов подряд, что говорит о достижении ценового дна.

Средневзвешенные ставки аренды складских помещений класса А составляют 3 900 руб./м2 в год (triple net). Для помещений класса В ставка составляет 3 600 руб./м2 в год.

Рынок складской и индустриальной недвижимости Санкт-Петербурга в I полугодии 2017 года
Рынок складской и индустриальной недвижимости Санкт-Петербурга в I полугодии 2017 года

В I полугодии 2017 г. в эксплуатацию было введено 33 тыс. м2 качественных складских площадей, при этом поступление на рынок спекулятивных площадей было минимальным. Чистое поглощение качественных складских площадей по итогам полугодия составило 23 тыс. м2. В связи с ротацией арендаторов произошел рост вакансии в классе А. Запрашиваемые ставки аренды качественных складских комплексов в среднем стабильны и остаются на уровне конца 2016 г.

Рынок складской недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга в I квартале 2017 года
Рынок складской недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга в I квартале 2017 года

«Первый квартал текущего года подарил всем участникам рынка робкую надежду на восстановление спроса на качественные складские проекты в Московском регионе. По моему мнению, прежде всего это связано с положительными изменениями в экономике страны. Соответственно, многие компании, до этого занимавшие выжидательную позицию и, скорее, оценивавшие условия и ставки аренды, решили воспользоваться благоприятным моментом и арендовать складские площади. При этом, если в 2016 г. основным драйвером спроса были продуктовые торговые операторы, то по итогам I квартала преобладающая доля в сделках пришлась на сегмент фарм-дистрибуции и online-торговли. Также мы наблюдаем возросшее количество запросов на приобретение складских комплексов», – комментирует ситуацию Максим Загоруйко, директор департамента индустриальной, складской недвижимости, земли Knight Frank, Россия и СНГ.

Склады формата self storage в России. Обзор рынка
Склады формата self storage в России. Обзор рынка

Компания Skladman USG провела исследование российского рынка складов индивидуального хранения.

E-commerce как новый драйвер российского рынка складской недвижимости
E-commerce как новый драйвер российского рынка складской недвижимости

Ведущая международная консалтинговая компания в области недвижимости CBRE совместно с девелоперской компанией «Логопарк Девелопмент» и при поддержке АКИТ подготовила аналитический отчет «Складской рынок в эпоху e-commerce».

Рынок складской недвижимости ожидает сокращение спроса
Рынок складской недвижимости ожидает сокращение спроса

Предлагаем вниманию читателей новый аналитический обзор, подготовленный экспертами компании Knight Frank