Спад на рынке складской недвижимости достигает максимума
Анализ строительства складских помещений за 2016 г.
По предварительным итогам, с начала прошлого года объем введенных в эксплуатацию складских помещений составил 510 тыс. м2. По сравнению с 2015 г. (800 тыс. м2) этот показатель в 2016 г. ниже на 36,2 %, что в абсолютном выражении составляет 290 тыс. м2. По данным компании S.A.Ricci, это самый низкий уровень ввода новых складских площадей за последние 5 лет начиная с 2012 г.
Предложение. В 2016 г. наиболее рациональной и распространенной стратегией стал ввод крупных складских комплексов под конкретного клиента (built-to-suit). Примерами таких объектов являются: складской комплекс в Реутове – 17 тыс. м2, СК «Южные Врата» (Leroy) – 90 тыс. м2 и «PNK – Северное Шереметьево» (Mercedes-Benz) – 50 тыс. м2.
Объем новых складских площадей, введенных в эксплуатацию в 2016 г., распределился между тремя направлениями: юг, восток и север. По предварительным итогам, самым активным направлением по вводу стало южное направление – здесь было построено 165 тыс. м2. На севере прирост предложения в 2016 г. составил 152 тыс. м2. На восточном направлении объем нового предложения составил 75 тыс. м2. Следует отметить, что большая часть введенных складских комплексов на южном и северном направлениях – это склады формата built-to-suit (90 и 50 тыс. м2 соответственно).
В настоящее время идет активное строительство транспортных развязок на федеральной трассе «Магистраль М-7 «Волга». Ожидается, что магистраль будет достроена до конца 2017 г. По окончании всех работ трасса М-7 «Волга» в границах города Балашихи будет иметь пять полос движения в каждом направлении, три из которых предназначены для транзитных потоков. Таким образом, улучшение транспортной доступности сделает более удобными и привлекательными логистические объекты, расположенные на восточном направлении. В настоящий момент по данному направлению расположены два таких крупных складских комплекса как «Атлант Парк» и «Raven Ногинск». Сейчас совокупный объем арендуемой площади в «Атлант Парке» составляет 360 тыс. м2, а строится еще 60 тыс. м2. Ввод в эксплуатацию планируется в мае 2017 г. Также есть проект строительства в «Атлант Парке» еще около 300 тыс. м2 складских помещений. В складском комплексе «Raven Ногинск» арендуемая площадь составляет 334 тыс. м2.
| Объект | Шоссе, км от МКАД | Площадь, м2 | Класс | Девелопер | Квартал |
|---|---|---|---|---|---|
| «Южные Врата» (Leroy Merlin) BTS | Каширское, 30 | 90 000 | А | Radius Group | III |
| «Северное Шереметьево» (Mercedes-Benz) BTS | Рогачевское, 25 | 50 000 | А | PNK Group | III |
| «ПНК – Северное Шереметьево» (корп. 6) | Рогачевское, 25 | 47 000 | А | PNK Group | III |
| «Валищево» (корп. 4) | Симферопольское, 32 | 34 000 | А | PNK Group | III |
| ИП «Север-1» (6 и 7 очередь) | Дмитровское, 27 | 31 000 | А | «Логопарк Девелопмент» | III |
| СК «Бритово» | Новорязанское, 30 | 20 000 | А | ССТ | II |
| Складской комплекс (BTS) | Горьковское | 17 000 | B | Step | I |
В 2016 г. реализована знаковая сделка для рынка складской недвижимости: один из крупнейших девелоперов – Radius Group подписал соглашение с компанией «Ашан Ритейл Россия» о строительстве складского и логистического комплекса площадью свыше 138 тыс. м2 в Домодедовском районе Московской области. Новый распределительный центр станет крупнейшим в Европе зданием такого типа, построенным для одной компании. Инвестиции в проект составят около 6 млрд. руб.
По предварительным итогам в 2016 г., доля складов класса А в совокупном объеме нового предложения составила 96 %, а класса B – 4 %, что в абсолютно выражении составляет 419 тыс. м2 и 17 тыс. м2 соответственно. В условиях высокой вакансии девелоперы стараются выводить на рынок только высококачественные и наиболее конкурентоспособные площади.
| Клиент | Направление | км от МКАД | Объект | Класс | Площадь сделки, тыс. м2 | Тип сделки |
|---|---|---|---|---|---|---|
| О’кей | Ленинградское | 27 | Логопарк Север-2 | А | 59,6 | Аренда |
| Hoff | Каширское | 12 | Северное Домодедово | А | 50,0 | Аренда |
| Faberlic | Каширское | 12 | Северное Домодедово, ПЛК | А | 46,0 | Аренда |
| Castorama | Симферопольское | 50 | PNK-Чехов 3 | А | 42,4 | Аренда |
| BMW | Киевское | 50 | PNK-Бекасово | A | 34,3 | Аренда |
Спрос. С начала года объем поглощения складских площадей составил 1,1 млн. м2, что на 15 % меньше по сравнению с 2015 г. (1,3 млн. м2) и в абсолютном выражении составляет 200 тыс. м2.
Наиболее привлекательным для арендаторов продолжает оставаться южная часть Московского региона. На южное направление пришлось 47 % общего объема реализованных сделок, что в абсолютном выражении составляет 466 тыс. м2. На юго-восточном направлении объем поглощения составил 20 % (195 тыс. м2), а на юго-западном направлении – 10 % (101 тыс. м2). На севере Московского региона объем сделок составляет 15 % (143 тыс. м2). Западное и восточное направления пользуются наименьшим спросом – всего 1 % общего объема на каждое.
![Динамика средней запрашиваемой ставки аренды, руб./м[sup]2[/sup]/год (triple net)](/article/9724-analiz-stroitelstva-skladskih-pomeshcheniy-za-2016-g-spad-na-rynke-skladskoy-nedvijimosti-dostigaet-maksimuma/Images/11.jpg)
Вакантность. Уровень вакантности на конец 2016 г. в среднем по рынку составляет 8,2 %, что эквивалентно 921 тыс. м2 свободных площадей. Этот показатель снизился на 0,8 пунктов с начала года, что объясняется значительным превышением (более чем в 2 раза) спроса над предложением.
Ставки. Средневзвешенные ставки аренды в Московском регионе c начала года остаются стабильными. В рублевом исчислении уровень арендной ставки остается неизменным уже 7 кварталов подряд, что говорит о достижении ценового дна.
Средневзвешенные ставки аренды складских помещений класса А составляют 3 900 руб./м2 в год (triple net). Для помещений класса В ставка составляет 3 600 руб./м2 в год.
