Требования заказчиков к современному складу

Рынок складских услуг в России, пожалуй, больше всех других выиграл от кризиса: сегодня он стал рынком арендатора, что заставляет собственников и складских девелоперов постоянно повышать качество складской недвижимости и предоставляемых услуг. Изучение запросов сегодняшних арендаторов в сочетании с постоянным мониторингом изменений и тенденций в мировом складском девелопменте позволяют сформулировать основные требования к современным складским комплексам. О том, каковы они, рассказывает Анна Сорокина, директор по аренде и маркетингу Radius Group.

Экономическая ситуация, особенно после кризисных явлений 2014 г. привела к тому, что большинство складов строятся в формате built-to-suit, то есть по заказу конкретного арендатора, в то время как объем спекулятивных предложений на рынке складской недвижимости уменьшился. По данным Colliers International, 83% введенных в эксплуатацию объектов в 2016 г. были реализованы в формате built-to-suit. Тем не менее, крупные профессиональные игроки складского девелопмента продолжают строить спекулятивные склады, рассчитанные на различные группы арендаторов – ритейлеров, производственные, логистические компании и т.д. Несмотря на различные требования этих групп арендаторов к площадям и складским услугам, можно выделить ряд параметров, которые позволяют повысить востребованность спекулятивного объекта среди широкого круга потенциальных арендаторов.

Первое требование, обеспечивающее интерес арендаторов, – удобное месторасположение комплекса. Логистика неразрывно связана с географией и транспортными потоками. Для эффективной логистики важны как общая транспортная доступность к складу, так и удобные подъездные пути с точки зрения цепей поставок конкретного ритейлера или поставщика. Безусловно, наиболее востребованными являются склады, расположенные около крупных и не слишком загруженных автомагистралей, вблизи аэропортов. Так, например, в Московском регионе, по версии Cushman & Wakefield, самыми подходящими для складского девелопмента являются Новокаширское (19 мин до Москвы), Симферопольское (23 мин) и Новорижское (23 мин) шоссе. Особым интересом арендаторов пользуются склады, построенные на пересечении крупных трасс и «колец», что дает возможность оперативного выезда на другие шоссе, минуя МКАД. Для многих арендаторов важным является близость к аэропортам. Когда мы выбирали площадку для строительства индустриального парка «Южные Врата», то высокая транспортная доступность, близость к Москве и аэропорту «Домодедово» стали определяющими параметрами. Парк «Южные Врата» расположен на пересечении двух федеральных трасс – А107 «Московское малое кольцо» (ММК) и М4 «Дон». До Москвы от него можно добраться за 20 мин, до международного аэропорта Домодедово – в пределах 15 мин.

Современный качественный склад высокотехнологичен. Оптимизация логистических процессов сокращает время на обработку и отгрузку, а значит, дает арендаторам преимущество перед конкурентами, повышает его экономическую эффективность. Для установки и бесперебойной работы современного складского оборудования необходимо качественное помещение. Особого внимания при строительстве спекулятивных складов требуют полы – чем выше качество пола и возможность максимальной нагрузки, тем более широким будет спектр потенциальных арендаторов. Например, при строительстве «Южных Врат» мы инвестировали в технологию Permaban, она предполагает дополнительную стабилизацию грунта под фундаментами и использование плиты пола большей толщины. Такие полы способны выдерживать нагрузки не менее 7 т/м². Однако наш резидент John Deere – поставщик сельскохозяйственного оборудования – размещает в помещениях свою технику массой до 20–25 т, и это не потребовало дополнительного усиления плиты пола.

Что касается остальных технических параметров, то стандартная высота потолка для складского комплекса мирового уровня класса А – 12 м, достаточное количество погрузочных доков формируется из расчета не менее одного на 1 тыс. м². В качественных объектах для улучшения освещения потолки с внутренней стороны перекрытия склада красят в белый цвет, а также используют светодиодные светильники.

Качество складского комплекса определяется наличием коммуникаций и полученными мощностями, в первую очередь, обеспеченностью электроэнергией. Лучше всего обеспечить склад по второй категории надежности, когда на объект заходят сразу два независимых источника электроэнергии, – это значительно снижает операционные риски и исключает случаи отключения одного из них. Обязательным является наличие резервного источника электроэнергии – как минимум, для нужд систем жизнеобеспечения. Лучший вариант – если на объекте существует возможность подключить дополнительный генератор для резидентов с особыми требованиями к энергоснабжению. Например, если арендатор использует камеры для хранения продуктов в глубокой заморозке или холодильные камеры для молочных продуктов, отключение электроэнергии даже на короткое время может привести к большим потерям.

Второй важный момент: складское здание должно быть оснащено качественной системой пожаротушения. Важным будет наличие собственной насосной станции, расположенной на территории индустриального парка. Дополнительное преимущество, которое является важным требованием большинства иностранных страховщиков, – наличие запасных дизельных насосов в дополнение к электрическим. В «Южных Вратах» установлена быстродействующая спринклерная система на базе оросителей ESFR-25 с широким диапазоном распыления и высоким напором воды. Такая система, как правило, не требует использования внутристеллажных спринклеров даже при шести ярусах хранения.

Важным условием, определяющим качество склада, является работа профессиональной управляющей компании, наличие которой гарантирует, что парк будет эксплуатироваться должным образом, а арендатор в случае непредвиденных обстоятельств быстро получит качественный сервис.

В «Южных Вратах» полный спектр услуг по охране, техническому обслуживанию и уборке территории предоставляется арендаторам круглосуточно. Это позволяет повысить операционную эффективность и безопасность инфраструктуры наших резидентов.

Сегодня перед девелопером стоит задача не просто сдать площадь арендатору – важно понимать бизнес резидента и дать ему возможность сосредоточиться на развитии. В связи с этим растет роль клиентского сервиса. Предоставить резиденту такие решения, которые позволят ему вести бизнес эффективно, означает приобрести надежного и долгосрочного партнера. Хороший пример подобного партнерства – синергия арендаторов в рамках одного логистического парка. Это явление достаточно распространено в мировой практике, но для России, к сожалению, пока является редкостью. В «Южных Вратах» был разработан такой специальный проект для одного из самых крупных ритейлеров в России – Leroy Merlin. Для более эффективной логистики, а также существенной экономии временных и денежных затрат для поставщиков резидента были созданы специальные решения по размещению в парке.

Разумеется, качество склада определяет и уровень ставок. Хороший продукт не может быть дешевым. Ошибочно думать, что востребованность склада станет выше, если цена будет самой низкой на рынке. Рынку нужны качественные склады, которые априори не могут стоить дешево, и клиенты это понимают. Крайне низкая цена настораживает арендатора, который предполагает, что вероятнее всего девелопер сэкономил на стройке, или уклоняется от уплаты налогов.

Еще один аспект востребованного складского комплекса – возможность арендовать большие площади. Ранее компании часто арендовали площадь больше, чем требовалось первоначально: часть использовали под свои нужды, часть отдавали субарендаторам. С ростом бизнеса резиденты постепенно вытесняли своих субарендаторов и занимали помещение полностью. Сейчас ситуация изменилась. Компании арендуют столько, сколько им требуется в конкретный период. Однако когда они расширяются, то могут столкнуться с нехваткой спекулятивных площадей в своем парке и невозможностью арендовать больше. Поэтому для складского комплекса будет большим плюсом и конкурентным преимуществом, если у его арендаторов имеется возможность расширить свой бизнес в перспективе.